出租未经规划许可的集体建设用地上房屋，租赁合同无效

　　出租乡规划区内的集体建设用地上房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证的（证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的），租赁合同是否有效？这是本书作者在案件办理中遇到的一个法律问题，经我们全面检索法律及梳理案例，发现实践中对这一问题存在不同的认识，即使同为北京地区的法院，在不同案件中的裁判观点都有所不同：

　　一种观点认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此应判决该类租赁合同无效。

　　另一种观点认为，乡规划区内的房屋租赁合同，仅是参照适用上述司法解释的规定，不应以是否取得建设工程规划许可证作为判断集体建设用地租赁合同效力的标准，而应根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条的规定，“但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效”，确认该类合同有效。

　　本书作者赞同上述第一种观点，认为该类合同应属无效。具体裁判观点的梳理及分析详见本文正文部分。

　　出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的集体建设用地上房屋，租赁合同无效。

　　一、2011年1月16日，董占奎与京西卫士公司签订《租赁合同》：董占奎将位于北京市房山区的一处三层房屋共1000平方米房屋租给乙方使用；租赁期限自2011年2月28日起至2021年2月27日止。

　　二、后，董占奎向房山区法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》。京西卫士公司提起反诉，要求确认《租赁合同》无效。

　　三、法院在审理中查明，案涉房屋系在集体建设用地上房屋，原有房屋为二层，董占奎对原有房屋增建了一层后形成了三层房屋，但改造后的房屋一直未办理建设工程规划许可证。

　　四、本案由房山区法院一审、北京二中院二审，均判决解除案涉《租赁合同》。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然董占奎出租的涉案房屋原先具有规划审批手续，但房屋建成后，因拆迁进行过改建，加建了三层房屋，故应当重新办理涉案房屋的建设工程规划许可证等审批手续。因董占奎一直仍未重新办理取得涉案房屋的建设工程规划许可证，案涉《租赁合同》属无效合同。

　　一、出租乡规划区内的集体建设用地上房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证的（证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的），租赁合同是否有效？实践中对这一问题存在不同的认识，即使同为北京地区的法院，在不同案件中的裁判观点都有所不同（详见本文延伸阅读部分）。

　　二、本书作者同意本文所引用的案例中法院的观点，认为应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决该类租赁合同无效。而不应根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条的规定，确认该类合同有效，理由如下：

　　1、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条仅规定，“但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效”，所谓“可以”而非“应当”，说明对于这类问题还需要具体情况具体分析。结合本条规定的前文“当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效”可以看出，该规定旨在强调，出租一般的集体土地用于非农业建设与出租农村集体建设用地不同，前者如未经审批则必然无效，后者则“可以”有效。之所以出租农村集体建设用地不是必然无效，是因为不涉及到农用地转非农业建设用地的问题；但是否有效，仍不能一概而论，而需要取决于出租的该房屋是否经过了规划许可。

　　2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。而关于出租未经规划许可的房屋问题，《土地管理法》等法律并未就乡、村庄规划区内的租赁问题作出与城镇规划区内的房屋租赁问题不同的规定。恰恰相反，无论是《土地管理法》还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，都特别强调集体土地（包括集团建设用地）的出租应当以符合规划为前提。据此，本情况下仍应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，以是否取得建设工程规划许可证（以及是否按照建设工程规划许可证的规定建设）的房屋，作为判断该类租赁合同效力的标准。

　　第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

　　建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

　　5、 集体土地租赁合同的效力如何认定？ 当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

　　以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

　　本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然董占奎出租的涉案房屋原先具有规划审批手续，但房屋建成后，因拆迁进行过改建，加建了三层房屋，故应当重新办理涉案房屋的建设工程规划许可证等审批手续。现董占奎至今仍未重新办理取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此，董占奎与京西卫士公司签订的《租赁合同》及补充协议均属无效合同。

　　北京市第二中级人民法院，北京京西卫士安全防范技术服务有限公司等与董占奎租赁合同纠纷二审民事判决书，（2018）京02民终1762号

　　出租乡规划区内的集体建设用地上房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证的（证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的），租赁合同是否有效？实践中对这一问题存在不同的认识，即使同为北京地区的法院，在不同案件中的裁判观点都有所不同：

　　认为出租未经规划许可的集体建设用地上房屋，租赁合同无效的案例。

　　案例1：北京市顺义区人民法院审理的北京海洪月琴贸易货栈与赵艳峰租赁合同纠纷一审民事判决书【2018京0113民初4967号】认为，“经查，涉诉房屋为二层楼房，位于顺义区×××镇×××村，2002年，月琴货栈从×××村村委会处承租该村的22.4亩土地，土地性质为集体建设用地，租期从2002年至2052年，后张月琴在涉诉土地上建造二层楼房、平房、厂旁等，建房时没有办理规划审批手续，涉诉房屋位于22.4亩土地范围内，22.4亩土地未提交使用权手续，地上物未提交产权手续……出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止本案法庭辩论终结前，月琴货栈不能提供证据证明涉诉土地上的房屋具有相应的建设规划及审批手续，月琴货栈就涉诉房屋与赵艳峰签订的《房屋租赁协议书》应属无效。”

　　案例2：北京市大兴区人民法院审理的北京聚瀛森科技有限公司与北京北方鑫源电碳制品有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书【（2017）京0115民初11274号】认为，“本院到大兴区瀛海镇镇政府规划科调取了相关文件。相关批复文件显示，关于瀛海镇农村集体经营性建设用地入市试点项目的规划实施方案，以及瀛海镇集体建设用地局部地块控制性详细规划已经北京市规划和国土资源管理委员会批复和原则同意。经咨询，瀛海镇规划科答复，涉案租赁合同所在地块位于规划实施方案的控规详图范围内……聚瀛森公司在与兴创公司签订《土地租赁合同》后，自行建造房屋，并以该房屋作为标的物与鑫源公司签订合同，故该合同的性质应属于房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁合同中的房屋并未取得建设工程规划许可证，且在本案法庭辩论终结前仍未取得批准手续，故双方签订的合同为无效合同。”

　　案例3：北京市顺义区人民法院审理的北京盛天宏瑞商贸有限公司与北京宝华泰丰钢结构有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【（2014）顺民初字第11411号】认为，“被告宝华泰丰公司与原告盛天宏瑞公司于2014年3月18日签订了《厂房租赁合同》，约定由被告宝华泰丰公司将位于北京市顺义区的厂房出租给原告盛天宏瑞公司使用。但被告宝华泰丰公司未提交证据证实其出租给原告盛天宏瑞公司的房屋已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告宝华泰丰公司与原告盛天宏瑞公司之间签订的《厂房租赁合同》应属无效。”

　　案例4：北京市大兴区人民法院审理的邵双平与北京诚勤道和木业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书【（2014）大民初字第6394号】认为，“违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案中，原告邵双平从××村合作社处承租该村中节地西四排的20亩集体土地，在未取得用地规划许可证及建设规划许可证等相关审批手续的情况下在该土地建设大面积厂房，并将部分厂房（占地9.2亩，建筑面积4400平方米）出租给被告诚勤道和公司，违反了相关法律强制性规定，双方的租赁合同应属无效。之后，原告邵双平的哥哥邵双成代表邵双平于2013年7月25日与被告诚勤道和公司签订协议书，该协议书中约定，由被告继续承租上述所租厂房中的南院部分（××区××镇××地××街××号××号院），并将租金降为每年225000元。该协议书中的租赁合同部分，因承租了未取得用地规划许可证及建设规划许可证等相关审批手续的厂房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。”

　　对于出租乡、村庄规划区内的未经规划许可的集体建设用地上房屋，是否应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的问题，实践中亦有不同观点。案例5中认为可以适用，并据此认定租赁合同无效；案例6、案例7中认为不必然适用，并根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条的规定，“但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效”，确认该类合同有效。

　　案例5：北京市第三中级人民法院审理的中工美工艺美术文化公司与北京元丰中汇商贸有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书【（2015）三中民终字第03002号】认为：对于合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。该解释明确说明乡、村庄的房屋也可以参照本解释处理，故原审法院参照该解释的规定，认定双方合同的效力，不违反法律规定。故中工美公司上诉认为原审法院对合同效力认定错误的意见，本院不予采纳。

　　案例6：北京市朝阳区人民法院审理的黄兰与北京北苑星华综合市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书【（2016）京0105民初47510号】认为，“原告主张因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证等相关规划手续建设的房屋致双方签订的招商合同为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。首先，以现查明的事实，涉案租赁合同标的物属乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷，可以参照适用该解释，不是绝对适用”。

　　案例7：北京市朝阳区人民法院审理的北京华野金都建筑造型艺术设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【（2018）京0105民初61409号】认为：关于涉租场地，东方环宇公司表示涉租场地位系朝阳区来广营乡集体建设用地，由其与来广营乡政府合作经营，部分出租、部分经营，依法办理工商登记注册并缴纳相应税费。涉租场地地上物建设没有取得规划许可手续，是因为集体土地规划手续不健全，但不影响租赁标的物出租的合法性。就此，东方环宇公司称涉案场地在2002年-2003年左右由其建设，并提交《经济协作合同书》、北京市朝阳区来广营乡人民政府《证明》（内容为：坐落在北京市朝阳区来广营西路518号其归属权为北京市朝阳区来广营乡农工实业总公司所有。产权证正在申办之中）、北京市朝阳来广营农工商实业总公司《委托物业管理证明》（内容为：我单位同意将我单位所属位于北京市朝阳区来广营西路518号2980平方米的房屋委托拟成立的北京东×××，期限自2002年11月1日起至2005年10月31日止，在委托期限内，我单位同意以委托单位的名义对外出租委托管理的房屋）、电子缴税付款凭证等为证……当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效；但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。本案中，涉租场地属农村集体建设用地，经来广营乡政府同意建设房屋，结合《经济协作合同书》、《证明》及被告陈述，可以认定涉案场地于2002年-2003年期间建设，且当地工商行政管理部门核准涉租场地为经营场所并办理营业执照。故此，涉租场地应系合法出租标的物。华野建筑公司与东方环宇公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。华野建筑公司要求确认《房屋租赁合同》无效依据不足，本院不予支持。

　　欢迎就文章所讨论的法律问题与我们联系

　　地址：北京市东城区广渠门外首东国际大厦A座6层

　　（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）

　　我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法制出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　商业伙伴甘比被踢出局？港澳首富刘銮雄突然宣布转让财产给儿子！

　　2023-10-23 17:23:19

　　女人喊你3种“称呼”，真实意思是来“搞”我吧，男人一定要知道

　　2023-10-24 10:07:16

　　本泽马荣膺金球奖！梅西盛赞：实至名归！

　　2023-10-24 00:47:06

　　油价将于“10月24日”24小时调整，或将达到两连跌

　　2023-10-23 16:22:00

　　新疆7分险胜江苏，来看赛后邱彪、阿不都、易立与崔晓龙说了啥？

　　2023-10-23 22:38:02

　　沙特宣布启动电子竞技世界杯 首届赛事明年举办

　　2023-10-23 21:11:14

　　冯小刚直言不讳：她太做作了，永远都红不了，更别提拿奖了

　　2023-10-19 23:39:04

　　曝烟台某画室1分52秒视频曝光，2人叠坐钻研艺术，表情痛苦被记录

　　2023-10-23 09:37:50

　　光谷一路段因违停被频繁贴条！官方：根源为小区停车费收取过高！

　　2023-10-24 06:36:21

　　章子怡不再沉默：被问为何与汪峰离婚？吐槽他致命缺点惊呆众人！

　　2023-10-23 21:12:38

　　章子怡官宣离婚后，发布公告，满是不舍，希望大家祝福她

　　2023-10-23 20:44:44

　　2023-10-20 10:17:42

　　麦克丹尼尔斯5年1.36亿美元续约森林狼

　　2023-10-24 07:58:04

　　马云的预言或将成线%的城市家庭，未来可能出现3个麻烦

　　2023-09-13 00:34:23

　　2023-10-23 14:31:51

　　走马上任！里皮空降，重返中国，职位曝光，宋凯亲点，世界杯有戏

　　2023-10-23 17:50:15

　　1962年，肯尼迪45岁生日宴，36岁梦露穿着钻石礼服来给肯尼迪送表

　　2023-09-13 14:50:14

　　18年军队文工团被“撤编”，退出历史舞台！图为某女星在门口合影

　　2023-10-22 17:55:57

　　续约存在重大分歧！现今的克莱究竟该拿多少？

　　2023-10-24 10:39:18

　　辛巴吹牛逼：公司上市比平台市值高！支持关闭电商，关闭直播带货！

　　2023-10-24 01:23:42

　　2023-10-24 10:56:49

　　得房率可达87%！西四环丰台青塔「熙华台」获预售证

　　直降9万？朝阳东坝「保利·天汇」清退中间楼层房源

　　185-275平！改善大平层，海淀「香山樾」户型图来了

　　起拍总价40亿！大兴临空、昌平沙河2地预申请

　　专家：菲律宾持续在南海挑衅 正试探中国底线红线

　　加州州长访问中国被视为高风险之旅 其他州密切关注

　　美总统参选人：美国应该把国防部改造为“进攻部”

　　盒饭姐被投诉后换地摆摊 因10元35个菜随便吃出圈

　　牛弹琴：巴以战场出现新动向 以色列对四国发动空袭

　　专家：菲律宾持续在南海挑衅 正试探中国底线红线

　　加州州长访问中国被视为高风险之旅 其他州密切关注

　　美总统参选人：美国应该把国防部改造为“进攻部”

　　盒饭姐被投诉后换地摆摊 因10元35个菜随便吃出圈

　　牛弹琴：巴以战场出现新动向 以色列对四国发动空袭

　　深圳队降级：中超最惨土豪该何去何从？

　　英超：热刺2-0富勒姆，反超曼城重返榜首，孙兴慜传射+近6轮进7球

　　获8.9分，全场MVP！孙兴慜英超8年轰110球，刷爆3大纪录，甩开C罗

　　3年1.86亿美元！字母哥顶薪续约雄鹿豪言再夺冠：合同细节已曝光

　　状元首秀！陈国豪狂轰20+10+5帽，轰制胜三分，率北控开门红

　　和汪峰离了！欢迎章子怡重回名利场

　　汪峰离婚后首现身：面色凝重，剃平头穿紧身裤

　　刘大锤称汪峰章子怡离婚原因：问题不是在男方

　　李小璐为甜馨庆生唱歌献吻 前夫贾乃亮疑似也在场

　　葛荟婕直播谈汪峰离婚心情好 表示不恨子怡姐姐

　　耐克澄清 打工人“做四休三”难普及

　　国务院批复：同意！上海大消息→

　　三大指数集体高开 减肥药等板块跌幅靠前

　　国家能源局：豁免分散式风电项目电力业务许可

　　京东11.11：十分钟成交订单量同比增长超4倍

　　外媒：英伟达正设计基于Arm架构的PC芯片 最早于2025年开售

　　突然飙升10%，比特币大涨逾3000美元！全网数字币24小时近9万人爆仓，32亿元资金蒸发

　　1000亿件！快了39天！涨价、招人…快递业备战双11

　　比亚迪有史以来最简洁的内饰——宋L

　　纯电版兰德酷路泽官图发布 比燃油版还硬派

　　30万元买进口SUV 阿尔法·罗密欧Tonale香不香？

　　越野不耽误豪华 雷克萨斯新一代GX简单体验

　　全新Model 3高性能版史诗级加强后 会有多恐怖?

　　《致命地带》steam抢先体验 吸幸类型末日风新游

　　《如龙8》获得成熟级评级：内含大量清凉场景

　　《极限竞速：地平线万:月增长近百万

　　《暗黑4》奶牛关新突破：特定区域杀牛可获关键文物

　　新一代水墨人的先锋实验 “破壁——赵岳水墨艺术展”在京举办

　　卢浮宫展巴黎圣母院珍宝，呈现法国历史变迁

　　第十届西岸艺术与设计博览会公布171家全球展商名单

　　是艺术是礼物是新家 稀奇回北京国贸开了个艺术馆

　　聚焦当代，伦敦小交响乐团联袂青年小提琴家林瑞沣演奏室内乐

　　建在武汉闹市区古塔，细节充满艺术美感

　　重庆罗汉寺，隐藏在高楼间的佛光

　　得房率可达87%！西四环丰台青塔「熙华台」获预售证

　　直降9万？朝阳东坝「保利·天汇」清退中间楼层房源

　　185-275平！改善大平层，海淀「香山樾」户型图来了

　　起拍总价40亿！大兴临空、昌平沙河2地预申请

　　体制内外：秋招形势、选择与笔面试的努力

　　表弟高考没考好，姑姑打电线，这该如何是好

　　搞懵一大批初中生的代数题，看看如何破解

　　小学女生作文《初潮玫瑰》走红，教育真的在进步，网友：看得想哭

　　你敢想？英国私校聘请AI担任新校长！