想创造产业园区经济奇迹和财富神话？这些招商新模式了解一下
一个产业园区开发的过程即是一个招商的过程。改革开放以来，中国各地方政府为了加快本区经济发展，纷纷设立开发区和工业园区，作为地方经济对外开放的窗口，通过税收优惠、基础设施配套和公共服务等举措进行全面的招商引资，极大地影响着各地经济的启动，创造了许多“经济奇迹”和“财富神话”。
然而，随着园区行业形势的更迭与发展，传统的坐地招商、政策招商早已不再对企业有强势的吸引力，在不断更新的经济环境和竞争要求下，开始暴露出诸多的问题，而一些园区招商创新模式开始陆续出现，冲击着既有的传统园区模式，引领着全新的园区招商引资范式。
PPP的英文全称是Public—Private—Partnership，即公私合作方式，是公共基础设施建设的一种融资模式。在该模式下，私营、民营资本与政府合作，参与公共基础设施的建设。PPP模式适用于建设周期及收益时间较长的项目，园区类似基础设施建设，建设周期长，资金需求量大，其中部分是政府出资或补贴，收益时间长，因此也适用PPP模式。
这种模式有许多优点，它可以拓宽融资渠道，减轻了地方政府的债务压力。工业园区建设周期长，资金需求量大，通过PPP模式吸收社会资本，减轻了债务负担，也缓解了投资风险。园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。
说到PPP模式，不能不提的企业就是华夏幸福。华夏幸福自2002年取得固安产业园的开发经营权，就开始了产业新城PPP模式的探索，经历了十多年的发展，固安从原来默默无闻经济落后的县域小镇，发展成为全国百强县，全国县域经济投资潜力前50强排名头部，成绩充分说明了华夏幸福PPP模式的成功。
如果用一句话概括华夏幸福的核心商业模式，就是一种集产业落地、区域开发、园区招商和城市运营为一体，以产业撬动地产、以地产培养产业的“产业新城，PPP闭环封装模式，其本质是以往土地财政框架下政府平台公司片区开发和招商引资的市场化变种与优化。
无论未来如何，在这个模式下，全方位无死角创新、教科书般存在的资本力是其核心武器之一。通过环环相扣、长短结合、产融结合的资本平台搭建与运作能力，把产业新城这个极度非标的业务做成成本越来越低、各路资本参与度越来越高的投资产品——这是华夏幸福资本力的真正核心所在。
以固安的成功作为示范性项目，华夏幸福又先后进入大厂、香河等京津冀区域，进军嘉善等长江经济带区域，进入珠三角地区，甚至突进一路一带沿线国家发展产业新城进行国际化探索。
大胆预测，在未来，华夏幸福可能会继续降低重资产业务的比重，甚至有可能转型向一家以“招商引资+技术转化+产业整合+金融业务+综合服务+资产管理+载体代建”为核心链条的轻资产公司。
投资营商模式是以资本手段促进产业落地进入园区，与传统的资本手段不同的是，投资营商强调的是战略上的协同，以产业落地促园区形成。这里面不乏一些创新式的“产、融、园”结合模式大胆设想，是一个严密的“资本招商+资产增值+资本运作”的逻辑链条。
头部步是收购相关的有潜力的企业，形成一个贯穿上下游的产业链，可以互相提供市场订单，形成紧密的价值链；第二步，与地方政府洽谈，开发产业园区，将这些企业投进去，并以其为核心，吸引更多的企业进来，形成聚变效应。
2018年，佛山国家高新区以其产城人融合，广佛副中心的战略定位、创新驱动和智造升级中的优秀表现、企业服务上的高效贴心等优势，在众多入围城市和地区中脱颖而出，获中国“2018十佳蕞具投资营商价值园区”奖。
在佛山高新区，政府对营商环境的帮助和指导有很多方面，从创新、税收、销售、维权、人才招聘，到治安、消防、安全生产、环保，在各方各面，政府都提供了强有力的协助和支持。
作为佛山现代化经济体系建设主阵地和创新驱动主战场，佛山国家高新区经过20多年的建设发展，已成为珠三角国家自主创新示范区的主体园区，它贯彻了“资本招商+资产增值+资本运作”的逻辑，吸引了大量相关企业入驻，成为国家知识产权试点园区和珠江西岸装备制造产业创新基地。
基金投资招商法，就是地方政府利用各种融资渠道，融集资金后，专门设立一个基金。这个基金的主要功能就是用于吸引具有一定影响力的企业，尤其是互联网信息产业具有赋能作用的龙头企业，通过注资的方式，让企业总部或核心业务部门留驻在本地，并带动本地区招商引资的一种新型的招商方法。
这种招商方法，将地方以投资的方式同具有影响力的龙头企业建立起密切的联系，能够为龙头企业立足本地区发展，同时吸引相关配套产业链企业前来投资发展提供稳定的关系，从而快速形成相关产业聚焦效应，提升地区的经济发展实力。
2017年11月18日，小米第二总部和小米系企业金山、顺为武汉总部，正式入驻武汉光谷金融港。吸引小米和小米生态链企业来到武汉建立第二总部的重要原因，是武汉给予企业的人、财、地方面多种政策优惠和良好的营商环境。其中蕞明显的是政府提供资金方面的支持，包括通过政府产业引导基金的形式参与支持。
除小米以外，科大讯飞、奇虎360、小红书、海康威视等数十家知名互联网企业已在武汉设立第二总部或研发中心。2018年6月，北京举办的“楚才回家”活动上，58企服、丰巢科技等十家公司也宣布在光谷设立第二总部。
基金投资招商法，这是二三线城市用以吸引大型企业的一项重要举措，湖北省武汉市已经走在了全国前列，一部分城市如安徽省合肥市、江西省南昌市也都纷纷效仿成立相关基金，用来招徕具有赋能功能的企业。
众创孵化模式是一种完善园区闭环生态的做法，目前很多政府园区平台都在这样操作，仅仅依靠外部招商，逐渐空间逼仄，而很多众创孵化空间出来的企业又会大量流失到外部去，以“众创孵化+园区招商”，就是成为一种生态闭环式的对接模式。
很多早期的初创团队在众创空间和孵化器中成长起来，水到渠成地落户在园区当中，从而解决了园区这个生态森林良性循环的问题。而这种模式，又可以和前面的基金招商模式与投资营商模式结合起来，效果更佳，更持久。
张江高科从2015年开始推出了“895创业营”，以目前拥有的近10万平方米孵化器，通过国内国外、线上线下平台，汇聚优秀创新项目，“895创业营”已经成为园区培育优质种子、聚集新兴产业潜力的摇篮。
张江高科的模式所取得的成功有目共睹，完备的孵化体系，产业培育与产业链招商打造的强势产业，行业中唯一做到产业投资收入超过科技地产收入的成绩，都使很多同行对学习张江模式充满热情。
早年的张江高科也与多数同行一样，主要利润来源于区域开发和物业开发，赚硬件的钱。但是随着张江区域的不断开发，留给张江高科进行房地产开发的空间越来越少，上海对于产业园区各类擦边球式的分割销售政策也日趋严格。
对于那些还能依靠一二级开发和房地产开发反哺产业园区的企业来说，产业投资只是一个管理层考虑的方向问题，对张江高科来说，产业投资的成败决定的是企业的生存问题。
据不完全统计，张江高科已从国内外海选项目800个，入营项目130个，项目总估值超过80亿元，获风险投资30多个，获信贷授信10家，陪练阵容超越百人，投资机构可投资总额超过100亿元。张江高科同时引入硅谷天使基金会、中以创新孵化中心等与园区项目对接，为园区培养本土引擎储备了“好苗子”。
2017年6月，国家部委层面首次就“飞地经济”和“飞地园区”进行联合发文和高调支持。这个办法打破了招商中的行政界线，意在促进各市县之间的资源流动。
二家独立园区打破行政区划限制，通过跨空间的行政管理和经济开发，实现协同发展。一些先进园区利用成功经验及优势资源，按照“共建、共管、共享”原则，与其他地区的市县、园区合作，建设“区中园”，并成为“飞地型”园区。
由于土地资源紧张，区域中心城市普遍面临着寻找产业外溢空间的诉求。当经济发展和资源局限形成矛盾时，飞地经济模式可以让某些发达区域在不改变行政体制框架的情况下，把一些项目、资金、技术从发达地区转移到欠发达地区的产业园区。双方在产业规划、基础设施建设、税收分配等方面制定某种合作机制，实现双赢。
招商中蕞早采用“飞地经济”的是江苏省常州市。上世纪80年代，常州便开始尝试该模式，数十年间，也不乏此类项目。但由于是跨地区合作，在利益分配上往往难以达成一致，各方掣肘颇多。如今，有了国家层面的政策保驾护航，飞地项目的实施将会更加顺利。这对于欠发达地区承接区域中心城市的产业转移，无疑是个巨大的利好。
在江苏就有这样一块典型的经济“飞地”——江苏江阴—靖江工业园区。2002年8月，分属不同行政地区的县级市江阴、靖江共同签署园区《联合开发备忘录》；次年2月，正式方案递交江苏省委、省政府，8月园区揭牌；3年以后，园区被国家发改委核准为省级经济开发区。两个城市直接运营产业园区的“原创模式”一时吸引了全国的目光。
2017年4月26日，江阴、靖江两地召开“联动开发协调会”，对完善融合发展协调机制、深化两地干部互挂制度、创新融合发展运作机制等问题进行了讨论，会议一致表示要继续坚持“跨区联动、共同开发”的道路不动摇，以更高远目标、更有力举措、更优质服务打造联动开发、融合发展的样板区。
官方称此次两地会商“标志着合作共建进入了新的阶段”。“跨江联动”与“飞地经济”缓解了苏南、苏中、苏北严重经济失衡局面，江苏的沿江开发战略落实的更加到位。
当前，产业园区正逐步走向战略性资源集聚、聚变的“城市化、功能化、生态化”产业生态圈时代，一批具有创变精神的企业正在引领产业园区建设的时代潮流，成为区域经济发展和新型城镇化建设的排头兵。我们相信，以新技术、新业态、新模式、新产业为核心驱动的新经济模式必将为中国经济的发展注入动力和活力！
文章来源于公众号 竞优房地产软件 （ifcasoftware）
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