迭代发展下的园区形态与开发运营模式
我国产业园区数量众多，在我国产业经济建设中起到重要的发展作用。在我国经济转型阶段，产业园区这种形式/模式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。
产业园经济或者园区经济是适应当前市场经济的创新性、人文性、生态化、现代化和国际化而兴起的新兴市场竞争主体，是地域经济主体的现代化、特色化和社会化。
园区1.0时代：由政府主导的园区开发管理时代。早期的产业园运营主要是由政府唱独角戏，政府包揽一切，从蓝图规划到开发建设，从招商引资到企业服务，差不多处处都是政府亲力亲为，平台公司做的也是代工开发建设，对于后期的产业发展、招商运营等环节并不涉及，很少考虑开发的经济性，同时，政府主导的产业园区开发留下了巨额的政府负债，2014年，国务院下发《关于加强地方政府性债务管理的意见》，提出建立规范的地方政府举债融资机制，对地方政府债务实行规模控制和预算管理，标志着中央政府开始从“钱袋子”—财政预算体系入手，意图从根本上管控住地方政府债务问题。
园区2.0时代：由企业主导的园区开发管理时代。在国家严控地方债务的背景下，产业园的开发和管理逐渐向市场化开放，涌现了一大批专业的园区整体开发运营管理企业，例如苏州工业园的中新集团、联动U谷、华夏幸福、天安数码城、亿达中国、金荣集团等，可见的市场前景和发展机遇无疑都吸引了众多其他主体企业的参与，例如碧桂园、万科、金地等为代表的房地产企业，例如以康佳、TCL等为代表的制造业企业等。众多的竞争主体参与到园区的开发过程中直接有效地提升了整体园区的开发管理效益，助推了整体行业向专业化、市场化、高效化等方面发展。但房地产的“短平快”模式同样渗透到了产业园的开发运营之中，过度市场化、资本化、“概念化”的发展，直接伤害了整体行业的健康发展，同时也伤害到了入园企业主体和政府的利益。为了促进产业园的良性发展，政府对于园区运营者的要求越来越高，银行也开始对“产业地产”这类地产行业收缩贷款业务。
园区3.0时代：“政府管理+企业运营”的时代。全球经济和产业格局正在发生深刻变化，中国产业经济发展在贸易摩擦、新冠疫情等内外险恶环境中如履薄冰，体制红利、成本红利、土地红利的“三驾马车”逐渐降速乃至停滞，政策趋势疾疾转向，靠着地区产业发展和经济腾飞而赚取土地增值利益的民营性园区快速退位，取而代之的“政府管理+企业运营”模式快速发展，具体来看，是由开发区管委会承担管理职能，而由企业负责基础设施投资建设、招商引资服务、资本运作和公共服务等园区运营职能。
目前我国各级地方政府蕞常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，蕞后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球蕞大的工业房地产开发商，北京固安产业园。
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。
指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。
综上所述，目前我国产业园区开发管理已经进入了3.0时代，各地政府结合当地实际情况以及现行示范经验，正在不断探索一条符合当地产业特色的产业园区开发管理模式，不断探索园区的发展、创新模式和未来趋势。
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