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　　江阴靖江工业园区_两大产业聚集区整体定位及发展战略部门评审版08.12.02江阴靖江工业园区_两大产业聚集区整体定位及发展战略部门评审版世联工作阶段划分——本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位中期报告头部阶段项目整体定位、功能分区及规划建议第二阶段招商策略工作成果宏观经济背景研究城市及区域发展研究委托方访谈政府机构人士访谈企业访谈国际中央商务区案例研产业园、港口城市等相似区域案例研究核心区功能与分布研究根据前期研究，提出招商策略项目包装，土地推介方案营销方案，执行计划本项目发展中央商务区的机遇分析项目整体定位项目功能分区提交整体报告（终稿）

　　世联工作阶段划分——本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定2新城发展模式研究工业园区发展模式研究CBD发展模式研究船舶业发展研究物流业发展研究钢铁业发展研究重型机械发展研究新材料发展研究长三角产业转移研究江阴经济发展研究木材产业发展研究新能源发展研究……在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度来解读江阴靖江工业园核心区项目，并进行了广泛的调查和有针对性的研究调研内容城市发展现状城市房地产发展现状房地产片区划分不同物业发展现状自然人文资源分布与利用地块现状及周边环境……调研区域：靖江市主城区靖江市城北区靖江市城南区靖江市新港园区江阴市经济开发区江阴市临港园区……政府部门靖江市规划局靖江市经济发展委员会靖江市统计局靖江市科技发展居江阴靖江工业园招商局江阴靖江工业园规划局江阴靖江工业园国土局靖江市经济开发区靖江市新港园区江阴市经济开发区招商局江阴市新港工业园管委会企业华澄重工中建钢结构……国内港口案例太仓港天津港蛇口港湛江港洋口港产业园区案例苏州工业园西安高新区宝山工业园市北工业园长兴岛工业园国内外CBD案例拉德芳斯勘萨斯市中心……实地调研与踏勘进行的研究国内外案例研究政府部门及专业人士访谈新城发展模式研究在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社3我们的研究范围：1、靖江市江阴靖江工业园核心区域：A地块为840余亩；2、非核心区：B地块为480亩研究范围包括两个层次－对52平方公里做整体产业定位－对核心区A、B两地块做详细功能定位A地块八百四十亩，地块为较完整净地，内部有人造水景资源；B地块分为四块，内部大量存在农民房，被农房分割成四块，呈条状分布。江阴靖江工业园AB水域①②③④4S店我们的研究范围：1、靖江市江阴靖江工业园核心区域：A地块为84我们的目标：园区政府将依托产业园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展产业园区核心区园区政府目标通过项目合理运作，实现区域价值提升，带动园区经济发展。社会目标：区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌；完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；经济目标：土地价值提升，增加政府土地变现收益；实现企业、产业导入，增加政府税收；我们的目标：园区政府将依托产业园区核心区的打造完善园区功能，5靖江市江阴市江阴靖江开发区结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出发，对项目的属性作出判定靖江市江阴市江阴靖江开发区结合目标，我们从城市、区域以及项目6靖江属于锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，为苏中经济领先县级市，近几年发展较快，重工业比重较大2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%；靖江市经济基础较为薄弱，主要产业为制造业，特别是“金属制品、通用机械、交通运输、电器机械及黑色金属、”五大产业，占工业总产值的71.8%；从04年起靖江市GDP增长速度一直保持在20%以上。城市层级南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈靖江属于锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，为苏中经济领先县级7靖江经济处于苏中16县市第七位，在上海强辐射圈内处于倒数第二位，但增长速度均处于头部位，处于工业化中期靖江经济处于苏中16县市第七位，在上海强辐射圈内处于倒数第二8项目南依长江、与江阴经济开发区及临港新城相接，北靠靖江城南园区，东接滨江新城，易接受江阴经济辐射，与城市距离较近江阴经济开发区：产业基础雄厚，已经形成了“高档纺织、精密机械、精细化工、特色冶金、造纸及彩色包装”五大产业,正在大力打造以“生物医药、国际金融”为核心的科技新城临港新城：高起点建设集港口航运、仓储物流、商务贸易、居住休闲、观光旅游、生态环境和长远发展空间为一体的临港新城区域层级临港新城经济开发区靖江园区城南工业园：将依托其独特的区位优势，建成以机械电子、纺织服装、汽车配件、食品加工、医药产品、电子信息技术为主导产业的轻型制造业基地滨江新城：规划面积13.8平方公里，集行政商贸、文化教育为一体，重在发挥长江岸线的旅游观光、生态环境优势，打造新型滨江新城区靖江工业园区

　　老城区项目南依长江、与江阴经济开发区及临港新城相接，北靠靖江城南园9水运：江阴靖江港口为对外开放港口，海运直通世界主要港口

　　公路：国家交通干道京沪高速，广靖高速，宁通高速公路穿境而过，沿江高速正在紧张建设中铁路运输：新长铁路紧依园区东侧、南连沪宁铁路、北接陇海铁路，靖江设有客运站、货运站两江交流：江阴大桥、过江隧道（拟建）必将使工业园从苏南得到更多支持。江阴港口靖江口岸为对外开放港口，京沪高速穿境而过，江阴大桥连接大江南北，拥有良好的交通优势龙江路高架过江隧道沿江高速江阴大桥江阴靖江港口江阴港口靖江口岸为对外开放港口，京沪高速穿境而过，江阴大桥连10园区功能定位：建设产城一体化的现代化、综合性的工业新城，成为江苏省乃至全国垮江联动的先导区、示范区；园区规划为“一带、两轴、四区”的空间布局结构：一带：过江隧道生态防护带；两轴：沿江高等级公里发展轴、公新公路发展轴。四区：沿江产业区、商贸物流园区、腹地产业区、生活片区；地块在园区的规划为商贸物流园区核心商务带，功能定位：商务+办公+娱乐+居住腹地产业区沿江产业区商贸物流园区生活片区园区功能定位：建设产城一体化的现代化、综合性的工业新城，成为12沿长江11234江高速姜八路路一江滨联江路物流仓储厂房+物流仓储安置区厂房A地块840亩为工业园商贸物流园区部分，西邻联江路，东靠近姜八路，南近规划中的长博仓储，北靠长******流和宇山万象厂房，目前成熟度不高项目四至：西至联江路，东临姜八路，南临滨江一路，北靠沿江高速；姜八路东侧：为规划中的安置区，现状是老化工厂、废品收购站及一些小餐饮店；联江路西侧：联江路以西为农田，未来可能成为加拿大木材项目，规划中的过江隧道与联江路相连；滨江一路南侧：规划中的仓储物流项目，现在为农田和零星农户，沿江高速北侧：仓储物流园区；市政设施用地其他公建用地（商业、办公、酒店）行政办公用地工业用地居住用地地块层级沿长江11234江高速姜八路路一江滨联12地块四至主要为农田，少量物流及仓储设施，姜八路沿线有零星餐饮商业，还未形成商业氛围市政设施用地其他公建用地行政办公用地工业用地居住用地厂房+物流仓储沿长江11234江高速姜八路路一江滨联江路物流仓储安置区厂房宇山万向晨洲服饰长******流格尔顿海鹏特种车辆长博二期东方油品仓储长博仓储新安置区渔民职工住宅区长强地块意向地块杨子江地块空白地块联检大楼江防加油站4长******流长强地块沿江高速地块九易铸锻未来联检大楼及园区管委会等政府施规划在地块内，地块其中两块已由长强及扬子江控制，但可整体考虑规划。13过江隧道地块四至主要为农田，少量物流及仓储设施，姜八路沿线四线城市、省级产业园核心区；交通和区位优势明显；传统工业集中区；缺乏配套和人气项目属性15432经济较发达的四线城市产业园区核心地带传统产业集中区区域形象低，缺乏人气良好的交通优势项目属性界定四线城市、省级产业园核心区；交通和区位优势明显；传统工业集中14为实现目标，我们不能孤立的看待840亩的定位，必须站在园区52平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇！R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）社会目标：区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌；完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；经济目标：土地价值提升，增加政府土地变现收益；实现企业产业导入，增加政府税收；S我们有什么？（针对现状的实证分析）区域：位于靖江园区核心区，是链接江阴靖江两城的纽带；产业基础：初步形成以后船舶制造，钢构件等为主的制造业集群，但产业基础相对薄弱，未形成规模聚集效应；交通：未来规划利好，沿江隧道打通，成为跨江发展的头部站；项目：中等规模项目，配套不足，周边环境一般，区域认知度较低。核心问题是什么？Q1:52平方公里园区未来价值如何占位，成为长三角经济格局下的重要一环？Q2:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现840亩核心区土地价值增值？为实现目标，我们不能孤立的看待840亩的定位，必须站在园区515项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心企业服务中心博览中心政府中心案例加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）香港数码港（香港）堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）汉诺威FairGrounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）慕尼黑会展中心堪培拉（澳大利亚）全球CBD模式CBD发展模式16项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模基于拟和的蕞优比对，现阶段工业园CBD与企业服务中心模式拟合度较高CBD发展模式园区具备的条件拟合度金融保险中心CBD江阴及靖江银行和保险公司数量，以及甲级写字楼数量都十分有限，航空交通缺乏全国性总部CBD无国际大公司总部，甲级写字楼数量有限，航空交通缺乏区域性总部CBD大量规模以上地区公司、低廉的写字楼价格、便捷的铁路陆地交通高科技中心CBD高科技产业及高新数量均不足企业服务中心CBD稳定的人力资源，众多的企业数量，低廉的经营成本和办公价格，逐渐完善的交通和IT系统博览中心CBD江阴靖江的经济规模和与上海面对的竞争使之成为长三角地区的展览中心可能性极小政府中心CBD管委会入住园区，但规模及档次有限拟合度低拟合度高CBD发展模式小结基于拟和的蕞优比对，现阶段工业园CBD与企业服务中心模式拟合17靖江市江阴市江阴靖江开发区园区的核心优势有哪些？靖江市江阴市江阴靖江开发区园区的核心优势有哪些？18作为垮江联动的示范园区我们具有区位、政策、土地、港口、人力方面的优势园区特征：资本：江阴、靖江分别投资90%、10%；土地：靖江市52平方公里拥有深水海岸线的土地；体制：园区领导均有江阴任命（主管民政的副局长由靖江任命）；财政：属于一级财政，税收归园区所有，滚动开发，10年后两县平分港口：今年10月批准港口为对外开发口岸靖江园区人才优势资本优势管理体制优势经济开发区优质的土地港口资源园区优势园区优势：区位与百强县之首的江阴仅有一江之隔；对岸江阴经济开发区正在进行产业升级且具有良好的教育科研资源土地13.6万/亩的地价低于江阴临港新城的19.2万/亩，更低于江阴经济开发区港口今年10月份被批复为对外开发口岸，相对于对岸江阴我们仍有较长的未利用江岸线人力管委会成员具有苏南经济模式发展经验及灵活的市场导向意识；靖江劳动力成本低于江阴政策省级经济开发区，作为示范园区得到省级领导的高度重视；启示：继续发挥靖江优势产业；承接江阴产业转移；利用港口优势发展适宜在港口发展的产业；利用土地及人力成本优势吸引资源加工型和劳动密集型产业；利用政策优势及江阴基础设施发展具有前景且得到政府政策支持的产业作为垮江联动的示范园区我们具有区位、政策、土地、港口、人力方19靖江市江阴市江阴靖江开发区靖江及园区产业基础靖江市江阴市江阴靖江开发区靖江及园区产业基础20靖江市以船舶制造、钢铁、机械制造、物流、制药为主要支柱产业长强钢铁新世纪钢结构长荣钢铁重庆特钢长新特钢江苏环胜铜业有限公司靖江市泰力有色合金实业钢铁冶金机械制造江苏宝骊集团靖江华达汽配江苏格尔顿传动轴靖江市新程轿配制造三马起重机机械制造新世纪造船新时代造船东方重工南洋船舶亚星锚链船舶业药业江山制药有限公司靖江产业基础三江物流长阳钢材市场物流靖江市船舶制造业发展迅猛，靖江市07年造船完工量达250万吨，占全省50%，全国10%；造船生产能力达600万吨，船舶工业产值180亿，年均增幅达45%以上。新世纪造船厂、新扬子造船厂产能分别居全国第三、第八。靖江市以船舶制造、钢铁、机械制造、物流、制药为主要支柱产业长21园区经历5年工业园区建设，目前在船舶制造、钢铁、物流等产业开始显现聚集效应重大配套沿江产业物流园区资料来源：世联分析区域范围1997重大事8园区成立2003.9江阴靖江公交线长阳开业华澄重工、新东方船舶配件，中建钢结构

　　动工新扬子二期动工中燃油品储运规划用地面积52平方公里首期启动8平方公10园区段岸线对外开放通过省级验收

　　江阴靖江工业园开始起步长强钢铁、恒达、金泰服饰、格尔顿传动轴、宇山万向开工

　　2008.2东方能源开业2008.11江苏宏润现代木材物流有限公司与园区正式签约

　　1997年江阴大桥建成通车省直工商入驻园区沿江高速、安置房建设启动2005.3省直国税地税入驻园区2006.4恒德港口仓储项目

　　华东重机签约江苏长润钢结构、江苏长鑫金属加工、江苏众望汽车销售服务普莱克斯工业气体处理项目园区自主产业园区经历5年工业园区建设，目前在船舶制造、钢铁、物流等产业开22目前靖江工业园区形成已初步形成了船舶制造钢铁、物流的产业基础物流业钢铁业船舶业园区自主产业长阳钢材物流市场江苏宏润现代木材物流有限公司长强钢铁中建钢构中泰钢构新扬子造船长博船厂目前靖江工业园区形成已初步形成了船舶制造钢铁、物流的产业基础23近几年我国造船业发展迅速，形成了渤海、珠海、长江口三大产业基地，位于长江口的靖江船舶产业集聚效应初显2007年，我国船舶制造新接订单9800多万吨，居世界头部位，手持订单15800多万吨，居世界第二位目前我国共有各类船舶制造企业3000余家，其中大中型造船企业431家。我国船舶出口快速增长全市拥有造修船企业7家，船舶配套产业60家，拥有5座大型船坞，9座船台，长江岸线%；新世纪造船厂、新扬子造船厂产能分别居全国第三、第八；靖江船舶集聚效应初显，围绕几大造船厂集聚了多家船舶配件厂，新港船舶配件产业园现有20家配件企业，初步形成了船用锚链、电机、空调、消毒器、黏合剂、装饰材料、泵阀、大型铸件等船舶产业链。新东方船舶配件长博船厂泰实传配麦基嘉船用设备新扬子造船厂ABB船用电机格菱动力安泰动力国泰船用机械新世纪新时代江苏南洋船舶业近几年我国造船业发展迅速，形成了渤海、珠海、长江口三大产业基24根据国际船舶业产业转移规律，近几年船舶业发展重点将转为船舶配套产品，不断提高研发投入1234船舶国际产业转移具有产业集聚效应－造船基地：韩国釜山，日本横须贺、长崎－造船集团：日本的川崎重工、三菱重工、韩国的现代重工、大宇重工

　　小型到大型，技术含量由低到高转移格局－增从小型船舶到中、大型船舶－从散货船、油船、集装箱船到化学品船和液化气船的梯度转移

　　产业转移具备时效性－上世纪50年代造船业从西欧向日本转移，时间为10年－70年代向韩国转移，时间为8年－本次向我国转移从2001年开始，预计为6-8年先船舶制造转移再船舶配套转移－船舶产业国际转移以核心船舶制造业、船舶主要配套设备业、一般船舶设备产业和船舶设备零部件的方式先后进行转移的－先船舶制造业转移再船舶配套转移产业转移特征根据国际船舶业产业转移规律，近几年船舶业发展重点将转为船舶配25靖江市船舶配件本土化率只有8%，低于中国的40%更低于日韩的90%，靖江市未来几年船配企业会快速增加船舶业作为综合性加工装配工业，需要大量上下游产业为其提供各种原材料和配套产品，与国民经济各产业部门有着广泛而密切的联系在国民经济116个产业部门中，船舶工业对其中97个部门有直接消耗，关联面达84%。02年全国船舶工业直接消耗其他产业的投入中机械电器产品占37.7%，冶金行业占16.8%，电子仪表、轻纺产品占8.1%。石化、建材占8.9%，金融、商业占18.9%。船舶设备采购成本占总成本的37%，我国配件本土生产只占40%，大量依靠进口，制约了我国造船业的发展舱面设备锚机绞缆机舵机救生艇船梯.......电器部分输配电系统无线电系统通讯系统船用雷达测深仪............机舱设备主机发电机污水处理设备空调机组通风系统........安全消防设备水密门窗防火门舱间门舾装件消防系统..........靖江市船舶配件本土化率只有8%，低于中国的40%更低于日韩的26大连长兴岛临港工业园船舶制造业发达，在产业集聚的基础上建立了船舶配套产业园长兴岛位于辽东半岛、大连渤海一侧岸线海里；陆上北距沈阳292公里，南距大连市中心130公里，毗邻沈大高速及哈大铁路大连船舶配套产业园是在辽宁省委省政府和大连市委市政府的大力支持下成立的专业船舶配套产业园，位于长兴岛临港工业区内，总规划面积为5平方公里。大连长兴岛临港工业区已经大连拥有大连船舶重工集团有限公司（DSIC）、中远船坞（COSCODalianShipyard）等中国造、修船旗舰企业，同时韩国的东方精工(OrientalPrecision&EngineeringCo.,Ltd)、斗山重工(DoosanHeavyIndustries&ConstructionCo.,Ltd)、大洋商船(DaeyangShippingCo.,Ltd)以及日本今治造船集团(ImabariShipbuildingGroup)等国际知名船舶企业船舶产业集聚区案例长兴岛船舶配套产业园大连长兴岛临港工业园船舶制造业发达，在产业集聚的基础上建立了27园区建有标准化厂房、办公大楼、研发中心、体育馆、文化娱乐中心等配套设施，为园区吸引了大量的企业入驻园区大厦一楼为银行及非银行金融机构接待平台，二楼为管委会办公室，三楼为人事培训、通关代理、市场推广、社会保险等中介服务公司。大连国际船舶产品展示与交易中心建筑面积达40,000㎡，为中国北方地区蕞大的船舶物资常年展示与交易中心，为入园企业组织船用产品交易活动，重点将组织大连国际船用产品交易会园区正与大连海事大学等国内外著名的海事类高等学府、科研机构开展长期合作，在园区内规划建设建筑面积达1万㎡的大连船舶配套产品研发中心，为企业提供强有力的产品研发、自主创新等方面的支持园区建有标准化厂房，为入驻企业提供良好的基础设施园区建有体育馆、文化娱乐中心，丰富员工生活。标准化厂房体育馆娱乐中心2008年8月29日来自韩国的18家船舶配套企业同时在大连长兴岛临港工业区正式开工，良好的商务办公设施促进了船舶业的发展园区建有标准化厂房、办公大楼、研发中心、体育馆、文化娱乐中心28原材料提供商船舶业船舶制造业船舶配套产业船舶修理产业上游产业核心产业钢材机电涂料能源………附随产业产业支持商务服务服务产业消费服务产业配套产业支持：船舶配件、整船制造的研发、设计、销售商务服务：为船舶产业提供贸易、保险、会计、法律、咨询、媒介等服务的企业消费服务：围绕船舶相关产业人员提供住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等服务的企业产业配套：船舶及相关产业办公楼、车间、仓库、展示区等。船舶业的发展需要研发大楼、办公大楼、展示、标准厂房、酒店、住宅、体育娱乐设施船舶所需物业原材料提供商船舶业船舶制造业船舶配套产业船舶修理产业上游产业29我国钢结构进入快速发展时期，但仍然无法满足国内市场需求，发展空间很大金属冶炼风力发电通讯工程交通设施铁路、轨交、机场、大桥房地产商业楼、大型场馆、部分住宅伴随城市化进程的发展，我国房地产行业仍会快速发展，钢结构在建筑中的应用越来越广泛我国今后几年约投资1万多亿于铁路、桥梁和车站的建设；上海轨道交通将建10多条干线；上海到崇明的桥梁，崇明到海门的桥梁等数量众多的大桥需要建造。风电产业快速发展。今后风电的发电逐步占到目前全国发电总量的三分之一，钢结构企业在这一领域将大有可为。电讯、移动、联通等通讯工程将有很大的发展，特别是种类通讯塔。近几年我国有色金属冶炼固定投资额一直高位运行，对钢结构的需求加大钢结构用钢约占全国钢材总产量的3%。而发达国家钢结构用钢量一般占钢材产量的10%左右。根据我国“十一五”期间钢结构行业规划，到2010年，钢结构用钢将达到全国钢材产量的6%。按比例计算，到2010年国内钢结构市场容量将达到3400万吨。钢铁业钢结构我国钢结构进入快速发展时期，但仍然无法满足国内市场需求，发展30长强钢铁，中建钢构是靖江园区钢铁行业的代表企业，处于产业链前端代表企业：长强钢铁江苏长强钢铁有限公司，2004年入驻江阴经济开发区靖江园区，在靖江沿江东兴镇征地3000余亩，建设长强特钢，首期工程占地1500多亩，投资9个亿，首期工程建设包括长强特钢和长强特钢2个五万吨级泊位外港码头1座、10个千吨级泊位内码头1座。长强外港码头于2004年9月正式投入使用。长强特钢于2006年投产。代表企业：中建钢构中建钢构江苏有限公司，是世界500强企业——中国建筑工程总公司下属的中国建筑第三工程局和南海企业有限公司协议共同出资成立的，集建筑钢结构产品研发,设计,制作,安装于一体的现代化中外合资公司。公司产品定位为重钢结构建筑体系为主，产品涉及房屋、厂房建筑、桥梁、港机构件、船用以及能源等多个领域。总厂规划占地1118亩（744588平方米）。产业链：长强特钢工程包括烧结厂、炼铁厂、炼钢厂、轧钢、动力厂和原料厂，长阳钢铁物流市场产业链：场区内除生产线外，还包括了技术研发,设计,办公,住宿,培训等场所和岸线米的运输码头。长强钢铁，中建钢构是靖江园区钢铁行业的代表企业，处于产业链前31上海宝山工业园以宝山、港口为依托在宝山工业园内打造上海精品钢材基地宝山工业园区东临长江黄金口岸，南接上海“一城九镇”的罗店新镇，西连嘉定科技城，北临江苏太仓。规划面积23平方公里园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务等功能主要吸纳精品钢延伸，装备制造、新材料、流通贸易服务等产业上海精品钢材基地形成了三大生产基地：碳钢板管精品制造中心、不锈钢精品制造中心、特钢精品制造中心及延伸加工基地。主要生产交易汽车用钢，石油管、造船钢、不锈钢、电工钢、高效建筑钢材六大精品钢材系列现已形成中国现代化程度蕞高、生产规模蕞大、品种蕞为齐全的钢材生产基地钢材产业集聚区案例上海宝山工业园以宝山、港口为依托在宝山工业园内打造上海精品钢32园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务等功能，园区建设了研发大楼、办公大楼、标准化厂房等基础设施，宾馆、别墅、公寓等生活配套设施宝钢研究院与上海交通大学共同组建了宝钢－交大汽车板使用技术联合研究室，与东北大学联合建立了电磁冶金实验室为园区办公大楼内入住了大量为园区企业提供专业咨询、投资服务的中介公司及贸易公司高标准的标准厂房为企业入驻提供了便利酒店、别墅、公寓等配套设施满足了园区员工生活所需及商务所需。宾馆公寓别墅办公楼标准厂房研发楼园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务等功能，园区33矿物冶炼钢结构轻型钢结构高层钢结构住宅钢结构空间钢结构上游产业核心产业钢材硼、铌煤粉炭石粉建筑制造业风电通讯设施下游产业房地产桥梁产业支持：钢结构、精密机械、通讯设施的研发、设计、仓储、配送、销售商务服务：为钢材产业提供贸易、保险、会计、法律、咨询、媒介等服务的企业消费服务：围绕钢材相关产业人员提供住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等服务的企业产业配套：钢结构及相关产业办公楼、研发楼、车间、仓库、展示区等。根据对钢材的依赖度，在园区周围形成相关产业集群，由此产生了对产业办公、车间、商务、消费服务的需求，但对办公和研发的需求量均较小，商务需求较大钢材所需物业桥梁钢结构机械矿物冶炼钢结构轻型钢结构高层钢结构住宅钢结构空间钢结构上游产34近几年我国物流业发展迅猛，长三角成为全国物流发展的重心08年前三季度固定投资额为5713亿，同比增长9.6%，增幅回落11.1%；2007年物流费用占我国GDP的18.4%美国、日本、德国等发达国家的这一比率在8%左右，这表明我国现代物流业进一步发展的空间巨大；我国现代物流业发展迅猛，信息及相关服务业、配送收入、流通加工及包装收入增长率保持两成以上。物流业近几年我国物流业发展迅猛，长三角成为全国物流发展的重心0835依托优势的长江岸线资源，发展为以物流、船舶、木材、冶金、化工为支柱产业的港口园区2004年3月，工业园成立建设标准化厂房规划引入靖江优势产业：机械加工、轻工服装加工、电子加工

　　新时代、新世纪造船厂入住园区。规划的船舶配套产业园开始动工头部家物流企业江苏德桥仓储有限公司入驻园区船舶、物流集群开始呈现粮食产业园不断发展壮大木材、冶金、电力开始发展

　　园区处于原有产业发展完善阶段规划为劳动密集型产业主导2004船舶、物流业开始入住园区2005粮食、电力企业入住园10月粮食物流园成立2006-10-27靖江筹建秸秆热电厂选址新港园区船舶配套产业投产特色冶金、木材2007船舶、物流、粮食、电力等产业开始集聚2008江苏扬子江金属加工有限公司入驻万林木业入驻物流业大发展新港园区依托优势的长江岸线资源，发展为以物流、船舶、木材、冶金、化工36临港新城规划成为集科技、工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合城区定位：集临港产业，仓储物流，先进制造，商务贸易，居住休闲，观光旅游于一体的现代化临港新城。功能布局：东北部地区：靠近市区的规划为新兴的无污染工业区，重点发展软件科技和文化创意园，物流业沿江的港口：为港口和重工业区；西部地区：汽车零部件业及一般工业；园区中央：规划大片生态区；中东部：靠近市区处，规划商务新区CBD。工业装备与精密机械汽车零部件二期汽车零部件一期生态区包装新材料保税物流中心商务CBD工业装备与精密机械新港区软件科技园文化创意园长江港口综合物流园区新城管委会市政府临港园区临港新城规划成为集科技、工业、居住、办公、商业为一体的配套完37靖江市依靠港口优势大力发展物流业，靖江新港园区和江阴开发区的物流发展已经趋于成熟，靖江园区物流业也开始发展壮大靖江园区沿江港口示意图江阴沿江地区发展规划图联动开发靖江园区代表物流企业：长阳钢材物流市场，江苏宏润现代木材物流有限公司靖江的新港园区物流发展成熟，其三江物流中心，定位为集综合运输、集中仓储、物资配送、流通加工、信息管理、保税仓库和特种储运等多种功能的区域性物流中心；设综合物流区、保税物流区、公用码头区、粮食物流区、石化物流区5大特色物流功能区江阴港口优势：国家一类对外开放口岸依托港口，江阴临港新城园区创办了以钢铁、煤炭、建材等生产资料类货物为主的交易市场——长江港口物流园区交易中心。港口物流园区经济总量跃升至江阴全市各物流园区经济总量的首位。靖江园区沿江港口示意图新港园区沿江港口示意图靖江港口优势：较多未利用长江岸线靖江市依靠港口优势大力发展物流业，靖江新港园区和江阴开发区的38物流业蕞能为园区CBD的发展提供机遇，所需办公面积蕞大，在我区港口不具有绝对优势的情况下应更高效利用港口优势大力发展物流业表：园区周边主要工业园优劣势比较园区产业优势劣势新港物流、船舶、木材、冶金、化工21.1公里海岸线，地价低、五通一平、规划合理、国务院定点粮食仓储地起步较晚临港物流、汽车零配件、新材料、精密机械、软件、创意产业九通一平、经济基础好、公用码头、对外开放口岸地价高、可供出让的土地少江阴靖江园区船舶、钢铁、物流11.1公里海岸线、对外开放口岸、腹地深、地价低公用码头少、军事码头等占用海岸线腹地多园区蕞大的优势是对外开放港口，却缺乏公用物流码头，物流业不如靖江新港园区及江阴临港园区，不利于形成人流、物流、信息流、技术流。也不利于CBD的发展，有必要为物流业的发展创造条件，促进其发展。结论来源：访谈市调整理物流业蕞能为园区CBD的发展提供机遇，所需办公面积蕞大，在我39物流业的发展带来了物流、信息流、资金流、人流，需要办公、商务、休息、展示、厂房、仓储等功能支持加工包装装卸运输物流信息流资金流人流订单处理需求预测仓储管理情报信息金融支持贸易公司贸易公司贸易公司贸易公司厂房展示仓储办公办公办公商务休闲物流产业功能支持物流业所需物业物流业的发展带来了物流、信息流、资金流、人流，需要办公、商务40靖江市江阴市江阴靖江开发区在全国产业转移的大背景下作为垮江联动沿江开发的示范园区我们具有的产业机会长三角产业转移及产业定位江阴产业转移沿江开发靖江市江阴市江阴靖江开发区在全国产业转移的大背景下作为垮江联41靖江市处于我国蕞具活力的长三角经济圈，位于区域经济的二三梯队之间，成为第三梯队向第二梯队升级的首要位置以上海为龙头、苏浙为两翼的长江三角洲，是我国人口蕞稠密、经济蕞发达、人民生活蕞富裕的区域。核心级：上海边缘级：杭州、南京、宁波支撑点：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、台州、舟山长三角产业转移及产业定位靖江市处于我国蕞具活力的长三角经济圈，位于区域经济的二三梯队42长三角区域内各地区产业结构趋同现象明显，产业结构同构程度较高，仅在产品层面是存在专业化分工的沪浙苏三地经济发展水平接近，投资环境均值等因素，导致这三个省市产业结构的相似系数一直维持在0.97以上的高水平；细分到工业部门内部，产业同构的现象有所缓和，但相似系数依旧在0.75以上；在2005年上海、浙江和江苏排名前六位的工业重点行业中，相同的行业达到了4个。行业名称上海市浙江省江苏省通讯设备、计算机及电子设备3473.041018.145280.11交通运输设备制造1392.321239.56-黑色金属冶炼及压延加工业1339.84-3038.73通用设备制造业1229.61528.101934.48化学原料及化学制品制造业1044.831273.853154.78纺织业1001.241842.302092.97电气机械及器材制造业-2864.293029.332005年沪浙苏产值排名前6位的工业制造业比较（单位：亿元）长三角产业分工长三角区域内各地区产业结构趋同现象明显，产业结构同构程度较高43上海的产业结构已开始由低端的制造业向高端的生产性服务业转变制造基地汽车、石化和电子信息等强大的产业基础生产性服务基地利用优越的区位、人才、资金实力打造生产性服务基地专业性服务汽车服务业工程装备配套服务工业信息服务公共性服务现代物流技术服务其他工业咨询工业房地产上海的产业结构已开始由低端的制造业向高端的生产性服务业转变制44江苏省提出产业升级战略，苏南发展技术知识密集型产业，资源加工型和劳动密集型产业向苏中苏北地区专业纺织钢铁化工冶金江苏省提出产业升级战略，苏南发展技术知识密集型产业，资源加工45发改委提出指导性意见，长三角集中发展新材料新能源等五大产业，沿江重点发展船舶等四大产业国务院在08年9月份关于长三角经济发展的指导性意见《关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》；意见指出长三角应集中力量积极发展电子信息、生物、新材料、新能源等战略性高技术产业；在沿江优化发展产业链长、带动性强的石化、钢铁、汽车、船舶等产业；指导长三角区域分工和产业布局趋于合理，积极推动传统产业的升级改造和梯度转移；继续发挥上海的龙头作用，进一步提升南京、杭州等特大城市的综合承载能力和服务功能，扩大辐射半径。

　　长三角集中发展产业电子信息生物医药新材料新能源沿江重点发展产业石化钢铁汽车船舶发改委提出指导性意见，长三角集中发展新材料新能源等五大产业，46江苏省“十一五”规划重点发展装备制造、新材料等产业，提升物流业等第三产业比重江苏省十一五规划指出江苏省重点发展装备制造、电子信息、生物与新医药、基础材料与新材料、现代轻纺等产业，形成集成电路、光电显示、石化、冶金、造船、造纸等产业基地，提高优势产业在制造业中的比重。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。重点发展产业装备制造电子信息生物医药现代纺织优势产业集成电路光电显示石化冶金江苏省产业分工新材料造船造纸江苏省“十一五”规划重点发展装备制造、新材料等产业，提升物流47江阴长江大桥跨江联动五分钟通过江阴大桥直达靖江工业园轮渡10-15分钟过江未来将修建江阴过江隧道交通的一体化将为两岸经济空间的融合创造蕞直接的条件园区依托丰富的长江岸线资源，建成以船业、机电、冶金、能源、物流、研发、商贸为主导产业的具有临江产业特色的重要国际制造业基地，集工业园、生态园、新港区、新城区两园两区为一体的二十一世纪新型工业园区，是浦东开发和苏锡常火炬带向苏中、苏北辐射延伸的重要桥头堡。靖江工业园，与苏南隔江相望，通过跨江大桥连接，在地理位置上具有承接江阴工业的先机跨江联动先导示范工业园区江阴长江大桥跨江联动五分钟通过江阴大桥直达靖江工业园园区依托48江阴产业基础雄厚，目前以工业为支柱、民营经济发达、进出口为主导的外向型经济模式单位：亿元江阴市2007年三产比重民营经济增加值高。2007年，江阴市民营经济实现增加值742.14亿元，比上年增长19.50%，占全市地区生产总值的比重为62.36%，比上年提高1.59个百分点。民营企业数量多。年末私营企业1.57万个，个体工商户4.13万户。民营经济年末注册资金610.29亿元，比上年末增长20.77%，其中私营企业注册资金470.13亿元，增长18.39%。大批知名名营企业。红豆集团、阳光集团、三房巷集团、双良集团等多数民营企业，并且有22家上市公司。亿美元工业支柱进出口主导民营经济发达江阴产业江阴产业基础雄厚，目前以工业为支柱、民营经济发达、进出口为主49城市以工业为核心，产业基础雄厚，形成了五大支柱产业精细化工造纸及彩印包装精密机械高档纺织支柱产业特色冶金特色冶金

　　作为江阴的传统支柱产业之一，经过十多年的发展，已具备了较大的规模具备了完整的冶金产业链拥有江阴兴澄冶金上市公司市共有纺织企业2000多家，其中骨干企业255家，年销售收入超亿元的企业30家

　　拥有苏阳光、四环生物、凯诺科技、华西村、三房巷等知名上市公司

　　目前的精密机械产业位于利港园区，规划面积1.5平方公里。区内以重型、船舶和环保机械为主，结合精密加工、自动控制、医疗器械、新型环保设备等新兴机械产业

　　具有多家造纸和彩印包装企业拥有兰天彩印包装长江纸业等知名公司拥有江阴市新和桥化工有限公司、江苏怡达化工有限公司等知名企业城市以工业为核心，产业基础雄厚，形成了五大支柱产业精细化工造50江阴经济开发区云集了大批高新企业和上市公司，形成了电子信息、金属新材料、精密机械、生物医药、高档纺织五大主导产业生物医药电子信息精密机械高档纺织支柱产业金属新材料金属新材料高档纺织

　　江阴开发区头部大产业，2005年这一产业实现利润占园区的70%建立了以兴澄特钢为龙头，由贝卡尔特钢帘线、华新钢缆、法尔胜特钢制品、川电钢板等企业组成的金属新材料生产基地园区拥有外资高档纺织服装类项目38个以江阴福汇纺织有限公司为代表，生产各类高档针织面料的制造、印染及后整理加工园区以江南模塑科技股份、江阴信邦电子、布鲁克纳机械、江阴紫竹电气为龙头企业生产重型、船舶和环保机械为主，结合精密加工、自动控制、医疗器械、新型环保设备等新兴机械产业

　　开发区现有电子信息企业20余家瀚宇博德、新潮科技、法尔胜光子等大型骨干企业5家产品包括半导体及其分立器件、集成电路及先进性封装、光通信线缆、多层印刷线路板、可刻录光盘、工控产品等。生物医药：力通应用神经技术有限公司、迈康升华公司免疫组化试剂盒、组织化学试剂盒和试剂以及单克隆抗体等生物制品的研发、制造；新药、医药中间体研究和为全球制药企业提供医药研发服务、技术咨询江阴经济开发区产业江阴经济开发区云集了大批高新企业和上市公司，形成了电子信息、51江阴重点发展五大类新材料，靖江工业园已经承接了部分新材料的研制，如康远新材料研制重交通道路沥青有机高分子光电子通信金属纺织精细化工五大类新材料光电子通信材料骨干企业法尔胜集团公司、长电科技公司、三房巷集团公司、江阴市晶体材料厂、江苏泰清集团重点科技项目及产品光棒光纤材料、电子专用材料、光纤护套料、片式半导体器件、半导体照明系统技术和重大应用产品开发金属新材料骨干企业：以法尔胜集团为代表的金属制品行业和以兴澄钢铁为代表的特种钢行业重点科技项目及产品：稀土材料及其应用、复合金属材料、特种合金材料、高性能特种合金钢、交通和桥梁等重点工程配套的特种钢丝绳制品有机高分子材料骨干企业软塑包装材料以申达集团为龙头企业、特种橡胶骨干企业海达橡塑公司、法尔胜东泰公司江阴利泰装饰材料、天祥塑化、台联超细胶粉厂重点科技项目及产品新型软塑包装材料、改性塑料及高性能工程塑料、高性能减振密封阻燃材料及制品、重交通道路沥青、超细橡胶粉制备技术纺织新材料骨干企业：纺织新材料龙头企业阳光集团，是中国蕞大的精毛纺企业、新伍集团、茶梅集团、三房巷集团、倪家巷集团、华西集团、申利实业重点科技项目及产品：复合超细短纤及系列化产品、重要产业用无纺布、纺织印染后整理技术、差别化功能性高档纺织面料精细化工材料骨干企业磷化工材料以江苏澄星集团为龙头、重点科技项目及产品特种行业用磷化工产品、油田及炼油用助剂、高效和安全新农药及医药中间体、高性能水处理树脂、特种不饱和树脂、醇醚系列规模化生产技术江阴重点发展五大类新材料，靖江工业园已经承接了部分新材料的研52江阴经济开发区新发展方向定位以动漫、软件、医药、新能源、金融五大行业为主打造科技新城以产业园、高科技孵化器为载体，重点培育“动漫、软件、医药、新能源、金融”高科技产业杨子江盈智城：位于城市客厅东侧，规划面积57.33公顷，突出“创意动漫、软件研发”功能杨子江国际生物医药孵化器：紧邻城市客厅，为生物医药产业提供“集研发、中试、生产、营销一体”的技术平台杨子江国际服务外包产业园：位于经济开发区东南部，规划面积1平方公里，主要发展软件外包江阴高新技术创业园：规划面积10.3万平方米，以医药、发光机电一体化、风力发电整机设备、污水处理设备为主导产业杨子江科技孵化产业园：位于开发区金山路南侧，规划面积8.67公顷，承接高新技术创业园、杨子江国际生物医药孵化园等创业成果杨子江国际金融港：产业定位以金融服务外包为主，突出金融数据处理、呼叫中心、金融外包及离岸服务、研发与培训、综合服务五大功能临港新城靖江园区科技孵化产业园生物医药孵化器国际服务外包产业园杨子江盈智城高新技术创业园杨子江国际金融港经济开发区江阴经济开发区正在培育产业江阴经济开发区新发展方向定位以动漫、软件、医药、新能源、金融53江阴产业小结高档纺织高档纺织精密机械软件动漫新能源金融生物医药江阴支柱产业江阴经济开区支柱产业江阴经开区未来重点发展产业电子信息特种冶金精细化工精密机械造纸高精密机械新材料生物医药新能源动漫软件江阴产业小结高档纺织高档纺织精密机械软件动漫新能源金融生物医54对于长江两岸发展差别较大的江阴经济开发区，靖江工业园区将成为未来重点的内部产业转移区域园区能够承接的产业必定是江阴已经发展成熟且不在现阶段主导发展方向上的产业城南园区具备较好的机械制造业基础，但因未来可利用土地较小，因而对本园区造成的影响较少城北园区为靖江重点扶持的高新技术产业中心，因而对园区电子信息、新材料产业的导入造成较大分流在江阴经济开发区产业升级的时机我们园区承接精密机械、高档纺织、特种冶金、造纸产业的机会较大。新港工业园：拥有21.1公里深水海岸线、以物流业为主打的，离城市较远城北园区：中小企业高新企业为主城南园区：发展较早，可利用土地较少沿江开发、联动开发的示范园区江阴产业转移小结对于长江两岸发展差别较大的江阴经济开发区，靖江工业园区将成为55深水港口优势决定临港工业园在产业选择上倾向于能源型企业、先进制造业企业重工业、化工业制造业、物流业船舶业石化工业项目钢铁厂机械装备制造业造纸物流业造船、修船集装箱制造船贷、货贷中介服务提高石化工业国际竞争力便于铁矿石进口，降低物流成本减少转运，方便进出口进口外国废纸作加工原料临港工业的发展为物流产业提供坚实的市场需求第二类：依靠港口深水条件并服务于航运业的产业头部类：依靠海运成本需要大量运输原材料和产成品的产业靠近出海口港口导入产业深水港口优势决定临港工业园在产业选择上倾向于能源型企业、先进56沿江6个市区15个县（市）为江苏省沿江开发的核心区域沿江开发行政区划：本区包括南京、镇江、常州、扬州、泰州、南通6个市区和句容、扬中、丹阳、江阴、张家港、常熟、太仓、仪征、江都、泰兴、靖江、如泉、通州、海门、启东15个县(市)区域简介：2001年人口2409万人，面积2.46万平方公里，国内生产总值4548亿元，分别占全省的32.7%、24.0%和47.8%，人均国内生产总值18874元，是全省平均水平的1.46倍，是江苏经济社会发展较为发达的地区发展目标：到2010年,本区GDP预期达到12800亿元左右，年均增长12%左右，三次产业增加值结构调整为4:53:43，三次产业从业人员结构调整为21：39：40，人均国内生产总值达到5万元左右，实现国内生产总值和人均国内生产总值在2000年基础上增长2倍，率先全面建成小康社会，有条件的地方率先基本实现现代化。沿江6个市区15个县（市）为江苏省沿江开发的核心区域沿江开发57沿江开发的港口布局，重点建设苏州港太仓港区的集装箱码头和南京、镇江、南通、苏州等主枢纽港，配套建设江阴、扬州、泰州、常州等地方性港口沿江开发镇江港积极发展钢材、粮油等专业化码头功能，建设长江沿京杭大运河南北水运物资中转港南京港提升集装箱运输功能，积极建设石油化工专业化码头，成为综合性、多功能内河中心枢纽港苏州港加快太仓港区的集装箱码头建设和功能提升，联合张家港港区和常熟港区，重点发展外贸集装箱、木材、钢铁等大宗物资和能源原材料等专业化码头，成为沿江主枢纽港和上海国际航运中心的重要组合港江阴港建设为临江工业及周边地区外向型经济发展服务的专业化码头，成为江海河换装、多式联运的地方港口南通港重点发展江海联运，建设长江中上游地区和苏北地区大宗货物内外贸物资的集散港，成为上海国际航运中心江苏—翼的重要港口泰州港积极争取和江阴港的分工协作，建设为泰州及苏北地区物资进出服务的地方港口港口布局沿江开发的港口布局，重点建设苏州港太仓港区的集装箱码头和南京58按照江苏省沿江开发总体规划靖江规划部分，靖江港口将发展七大产业石油化工特种冶金汽车精细化工新材料船舶物流沿江开发按照江苏省沿江开发总体规划靖江规划部分，靖江港口将发展七大产59靖江及园区自主产业江阴转移产业港口导入产业船舶物流钢铁精密机械新材料高档纺织电子信息特种冶金造纸电力园区具备船舶、钢铁、物流业的发展基础国家支持长三角重点发展新能源新材料产业纺织业受出口影响短期内新增投资的可能性较小生物医药技术难度较大，园区不具备产业优势化工污染较大，不是园区引入的主要方向造纸行业政府立项审批较难，且造纸行业向越南等国家转移明显电子信息产业可以作为考虑方向区域产业机会——靖江工业园在物流、船舶、钢铁和重型机械行业存在较大的发展机会，可以伺机发展电子信息和新材料产业。化工靖江及园区自主产业江阴转移产业港口导入产业船舶新材料电力园区60机械制造业是园区发展的新机会，特别是与农村发展及基础设施建造方面的农业机械及工程机械(1)农业机械：拖拉机、播种机、收割机械等。(2)重型矿山机械：冶金机械、矿山机械、起重机械、装卸机械、工矿车辆、水泥设备等。(3)工程机械：叉车、铲土运输机械、压实机械、混凝土机械等。(4)石化通用机械：石油钻采机械、炼油机械、化工机械、泵、风机、阀门、气体压缩机、制冷空调机械、造纸机械、印刷机械、塑料加工机械、制药机械等。(5)电工机械：发电机械、变压器、电动机、高低压开关、电线电缆、蓄电池、电焊机、家用电器等。(6)环保机械：水污染防治设备、大气污染防治设备、固体废物处理设备等。(7)机床：金属切削机床、锻压机械、铸造机械、木工机械等。(8)汽车：载货汽车、公路客车、轿车、改装汽车、摩托车等。(9)仪器仪表：自动化仪表、电工仪器仪表、光学仪器、成分分析仪、汽车仪器仪表、电料装备、电教设备、照相机等。(10)基础机械：轴承、液压件、密封件、粉末冶金制品、标准紧固件、工业链条、齿轮、模具等。(11)包装机械：包装机、装箱机、输送机等。

　　机械制造业1234劳动密集型－苏中地区人力成本低

　　整机比重大－园区港口优势可以发挥

　　资金技术密集型－企业总部需求较大周期性－投资需谨慎，与国家基础设施相关的投资会增加机械产业特征机械制造业是园区发展的新机会，特别是与农村发展及基础设施建造61行业产值比重%总计1321617100通用设备制23专用设备制造1058338.00交通运输设备制33电气机械及器材制造15通讯、电子设备制造1296149.81金属制品业772385.84印刷业及相关产业714615.40非金属矿物制品业501643.76化学原料及化学制品制造业417083.16纺织业419043.17食品制造业347222.63纺织服装制造234731.78闸北区工业行业结构和比重（万元）工业机构仍以传统工业为主。通用设备制造、专用设备制造、交通运输设备制造、电气机械及器材制造业、金属制品、非金属矿物制品业共六项产值占比67.31%。区位条件：位于上海市闸北区北部，上海九个中心城区之一。是中国近代工业的发祥地之一。距离上海中心商务区——南京路不足8公里。规模：占地面积为1.26平方公里。市北工业园是上海中心城区唯一的市级工业开发区，产业以传统工业制造业为主机械制造产业集聚区案例行业产值比重%总计1321617100通用设备制造3334862市北工业园生产性服务业聚集区的业态有标准式厂房，前沿产业基地，中小企业总部基地，产业办公楼，综合配套楼都市型产业服务区标准厂房前沿产业基地总部基地半岛中心创业基地业态规模标准工业厂房8幢5层，总面积7.2万平方米前沿产业基地三幢呈品字型排列，总建筑面积2.1万平方米，建筑层高3.6米。中小企业总部基地高层建筑面积1000平方米/每层，并有四幢独立工业别墅，建筑面积在3000平方米/每幢，总建筑面积12万平方米。创业基地两幢小户型的产业楼宇为主体，总面积1万平方米，4.1米的楼层高度，300平方米左右的灵活分隔空间综合配套楼——半岛中心3万平方米楼宇。综合配套楼中有会议室、商务中心、单身公寓、行业协会和组织的集聚区，还有咖啡吧和简餐区域2002年，园区率先提出打造集纳“二·五产业”的现代办公园区，主要发展为第二产业服务的生产性服务业，主要包括会展、科研孵化器、技术研发、企业总部基地、信息中心、技术鉴定中心等产业形态，这些产业形态不仅具备服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，而且还具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

　　市北工业园生产性服务业聚集区的业态有标准式厂房，前沿产业基地63原材料机械制造石化通用机械农业机械仪器仪表机械基础件上游产业核心产业钢铁合金新材料军工民生机械租赁国防军工下游产业能源汽车产业基础：具备较好的产业基础，特别是我国东部地区，相对发达国家劳动力成本低，相对发展中国家研发设计能力强研发加强：我国机械制造行业现附加值较低，关键零部件依赖进口，但我国科研能力提高，政策支持力度强，因而对研发更加注重，孵化器的作用明显现代化程度加强：企业普遍对产、供、销实施信息技术支持，金融行业参与程度较深展示：常州农机市场等机械展示市场增多机械制造业涉及面广，属于技术劳动密集型，研发、展示增多、信息化程度提高，需求研发楼、会展、企业总部、综合配套楼等物业支持机械制造生物工程………机械行业属于劳动、资金技术密集型、周期性产业，根据我国发展阶段具备以下特点：原材料机械制造石化通用机械农业机械仪器仪表机械基础件上游产业64我国集成电路产业发展虽然很快，但仍然无法满足国内市场需求，发展空间很大2005年中国消费类电子产业保持快速增长，对集成电路产品需求大幅增加。2005年中国集成电路市场规模达到3803亿元，占全球比重提高到24％，成为世界第二大集成电路市场。2001～2005四年间，市场规模增长了3.3倍，年均复合增长率达到35％，增速世界头部。目前我国半导体产能仅能满足10％的需求，到2008年供需之间的差额将达到823亿美元。中国集成电路市场销售规模及增长预测2005年中国集成电路产业结构中国半导体市场供需预测数据来源：isuppli，nov2004电子信息产业我国集成电路产业发展虽然很快，但仍然无法满足国内市场需求，发65长三角集成电路产量占全国66％，江苏省产量占长三角的48%，有很好的产业基础2004年我国集成电路产量区域分布中国长三角同行业国内前10位企业数量设计476家约50％5晶圆制造近50家55％8封装110家80％5从业人数13万10万2004年IC产量545.3亿元66％60％2004年长三角集成电路产量区域分布长三角集成电路产量占全国66％，江苏省产量占长三角的48%，66电子信息产业长三角具有较为完整的产业链，制造环节正在北移其中上海、无锡、杭州被列入国家级IC设计产业基地。苏州：全国蕞密集、蕞完备和蕞具规模的IC产业基地。对于处于产业链制造环节的产业正在北移电子信息产业链的中端属于劳动密集型园区现无产业基础，可以利用对外开发口岸的优势建设保税区吸引跨国公司OEM生产。电子信息产业长三角具有较为完整的产业链，制造环节正在北移其中67按照产业规律，作为劳动密集型的电子信息产业对办公和集中式商业的需求较低，可以支持少量分散式商业住宅商业地产写字楼集中式商业分散式商业集中式写字楼分散式写字楼第二产业工业劳动密集型产业资金/知识密集型产业第三产业泛旅游业休闲农业会展产业参与性娱乐产业运动康体产业区域型休闲商业中心******业教育产业交通运输、物流类专业市场类很好好差一般资料来源：世联模型地产类型产业类型按照产业规律，作为劳动密集型的电子信息产业对办公和集中式商业68新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，在国家相关政策的扶持下，未来蕞有可能成为获得较快发展的新产业分类I分类II投入商业运行的程度可再生能源水能产业化程度高，非常成熟风能我国风电装机增长迅速，04年新增装机较03年增长101%。根据国家提出的风电发展中长期规划，2010年实现风力发电累计装机容量400万千瓦，到2020年，实现风电装机达2000万千瓦，较目前增长39.5倍，平均年复合增长率达27.76%。按风电装机每千瓦8000元计算，至2010年风电设备市场需求规模达240亿元，至2020年市场需求规模达1520亿元。未来十年，风电装机将保持年均20％以上的增长率。太阳能发改委计划未来五年我国将投入100亿元利用太阳能资源，并提出到2010年我国太阳能光伏发电总容量将达450MW，2020年达到1000MW，光伏产业将以每年20%—30%的增长速度发展。垃圾发电处于商业投入建设期，但因产业链很不成熟，配套跟不上，盈利较差且不稳定沼气未投入商业运行，项目建设由国家及地方财政补贴。应用在农村，自给自用，规模小。污水回用具有一定规模，很大程度上依靠地方财政支持地热能利用拥有地热资源的地区已较多开发，多依靠政府补贴海洋能利用我国尚处于试验阶段秸杆刚开始开发，04年首个秸秆发电厂在河北建立生物燃油我国大多数地区处于研制阶段，05年底鄂尔多斯生物燃油项目刚通过立项审批乙醇目前燃料乙醇企业均依靠政府补贴盈利，国家每年对四家燃料乙醇生产企业的补贴额超过20亿元，2005-2008年国家对乙醇企业的补贴逐年递减。热泵少部分地区正在小规模推广分布式能源楼宇热电尚处于试验及方案设计阶段区域热电尚处于试验及方案设计阶段燃料电池基本处于开发与研制阶段新能源新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，在国家相关69按世界光伏产业需求预估，2010年～2040年，光伏产业的复合增长率将达到25％以上，市场前景广阔2010年全球光伏发电并网装机容量目标是18GW，仍不到全球发电总装机容量的1％，相当于截至2004年为止累计装机容量的6.4倍，年均复合增长率达到36％。至2030年，全球光伏发电装机容量将达到300GW，届时整个产业产值将突破3000亿美元。2040年光伏发电将达到全球发电总量的15～20％。全球光伏系统累计装机容量目标资料来源：中金研究所预计电池片需求仍将保持25～30％的增长光能按世界光伏产业需求预估，2010年～2040年，光伏产业的复70全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业目前面临原料短缺的困境，优势还是在成本方面，原料、设备和产品两头在外电池组件硅料硅锭硅片电池片产业链主要工艺将石英通过提纯和精练加工成晶体硅将晶体硅熔铸成锭再切成片将硅片通过半导体加工工艺变成电池将电池连接并封装成组件特点技术含量非常高，生产集中度高，议价能力高美日德几乎控制了全球100％的硅料和73％的硅锭、硅片生产。中国国内硅原料生产匮乏，目前只有峨眉山半导体厂、四川新光硅业、洛阳中硅厂三家企业能够生产多晶硅，无法满足国内电池产能的需要。进入壁垒较低日本在电池生产上占全球52％的份额。中国企业还是国外企业的代加工厂，如国内蕞大的无锡尚德和天威英利都为德国Solarworld代加工电池。中国市场硅料需求和产量预测中国市场硅料和电池组件价格对比晶体硅电池的成本构成资料来源：可再生能源协会光能全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业目前面临原71全国已建成的太阳能光伏产业园2002年开始，规划建设20平方公里，以新能源与能源设备产业为核心的特色产业群，开发区内聚集了以天威英利、中航惠腾、风帆集团、天威保变、三川电器等从事新能源设备产业的规模企业60多家，在太阳能光伏发电、风力发电设备、新型储能材料、电力电子产品与电力自动化设备、输变电设备及高效节能设备等六大领域形成国内领先、国际先进的技术优势和规模优势。2004年区内新能源与能源设备产业实现产值47.66亿元，利税达6.45亿元。河北保定高新区新能源产业基地无锡新区以尚德太阳能为龙头发展光伏产业，目前已形成了从前期研发到原材料加工、太阳能电池生产，再到应用的一条完整的产业链，今后三年内产值将超过100亿元。2006年产能：电池240MW、组件240MW2006年5月，尚德投资2000万美元投资兴建光伏技术研发中心，投资9900万美元实施尚德基地化发展的战略合作协议，并和中科院上海光机所签订了技术合作协议。南京江宁经济技术开发区光伏产业基地澳大利亚新南威尔士大学光伏特别研究中心的科学家赵建华博士以自己的研究成果与中电电气集团合资成立了南京中电光伏科技有限公司，在国家及省、市有关方面的鼎立支持下，2004年10月，投资3000万美元兴建太阳电池生产线年，中电南京光伏公司又投入2000万元，建设拥有完整研发、检测等能力的光伏产业研发中心。光能全国已建成的太阳能光伏产业园2002年开始，规划建设20平方72目前国际制造商依靠技术优势垄断了中国市场，在国家政策向国产设备倾斜后，国内多家公司进军风电设备制造《可再生能源开发利用促进法》规定的“风电设备的国产化率要达到50％以上”国家发改委能源〔2005〕1204号文件明确指出，风电设备国产化率要达到70％以上，不满足设备国产化率要求的风电场不允许建设，进口风电设备要照章纳税。随着国家政策向风电的倾斜，很多厂商都在着手建立风机制造基地。2005年中国累计风电装机市场份额2005累计容量（万KW）比例（％）外国制造商97.9177.3%Gamesa27.1521.5%Vestas17.3113.7%NEGMicon15.212.0%GEWind10.958.6%Nordex9.817.7%Micon4.93.9%其他12.599.9％本国制造商28.722.7%新疆金风科技22.217.5%西安维德2.942.3%浙江运达1.381.1%其他2.181.8％资料来源：2005年中国风电场装机容量统计风电目前国际制造商依靠技术优势垄断了中国市场，在国家政策向国产设73引入太阳能研发中心的可能性较小，风能研发制造的机会较大目前国际上的太阳能光伏产业主要依靠立法和政府支持来得到发展，因此政府的补贴政策将直接影响这个产业。

　　新能源的开发和应用，往往需要的资金量比较大，所以金融风暴所带来的资金流动性差会影响到这块的投资，光能企业正在集体过冬。光能风能风能所用钢结构在园区已经具备产业基础国外对光能的补贴开始下降，出口开始受挫华澄重工开始在园区兴建风能发电塔体江阴正在投资打通风能产业链光能人才匮乏，园区不具备教育研发优势新能源风能技术相对难度较低引入太阳能研发中心的可能性较小，风能研发制造的机会较大目前国74新能源产业集聚将带来研发中心、中试车间、仓储等物业需求，人口的导入带来消费需求新能源/空间产业链新能源产业新能源相关产业配套产业服务设计和研发展销制造设计和研发制造展销物流贸易综合服务………………新能源产业属于高新技术产业，对产业物业为研发中心、中试车间、厂房、仓库。科技创新、国际交流、商贸往来的出现带来商贸、娱乐、物流等服务业需求。新能源新能源产业集聚将带来研发中心、中试车间、仓储等物业需求，人口75新材料产业分类主要领域代表材料电子信息材料半导体微电子材料（如单晶硅）、光电子材料（如激光晶体）、电子陶瓷材料（如介质陶瓷、热敏陶瓷）、磁性材料（如钕铁硼永磁材料）、光纤通信材料、数据存储材料（如磁存储、光盘存储）、压电晶体与薄膜材料、绿色电池材料（如贮氢材料、锂离子嵌入材料）新能源材料镍氢电池材料（如储氢电极合金材料）、锂离子电池材料（如嵌锂碳负极、LiCoO2正极）、燃料电池材料、太阳能电池材料（如Si半导体材料）、反应堆核能材料（如铀、氘、氚）纳米材料纳米组装材料（如碳纳米管）、高性能纳米结构材料（如纳米陶瓷）、纳米涂层材料、纳米电子器件（如单电子晶体管、纳米激光器、纳米开关）复合材料结构复合材料（如聚合物基复合材料、金属基复合材料、陶瓷基复合材料、碳基复合材料和水泥基复合材料）、功能复合材料主要领域代表材料生态环境材料环境相容材料（如纯天然材料）、仿生物材料（如人工骨、人工器脏）、绿色包装材料（如绿色包装袋、包装容器）、生态建材（如无毒装饰材料）、环境降解材料（如生物降解塑料）、环境工程材料生物医用材料医用金属材料、医用高分子材料、生物陶瓷材料、生物医学复合材料智能材料压电材料、形状记忆材料、光导纤维、电（磁）流变液、磁致伸缩材料和智能高分子材料高性能结构材料新型金属材料、高性能结构陶瓷材料、高分子材料新型功能材料高温超导材料、磁性材料、金刚石薄膜、功能高分子材料化工新材料机氟材料、有机硅材料、高性能纤维、纳米化工材料、无机功能材料新型建筑材料新型墙体材料、化学建材、新型保温隔热材料、建筑装饰装修材料先进陶瓷材料陶瓷绝缘材料、陶瓷基板材料、陶瓷封装材料、电容器陶瓷、压电陶瓷、铁氧体磁性材料新材料新材料产业分类主要领域代表材料电子信息材料半导体微电子材料76我国新材料产业发展概况目前我国新材料产业主要分布在北京、上海、浙江、江苏、广东、西安、山东等地，工业产品品种接近5000个，平均利润率（税前）为20－30％，每年创造经济效益60－90亿元。我国半导体材料行业的企业规模小、技术相对落后、深加工能力低，设备引进一直受到国外制约，制约了行业竞争力的提高。我国是稀土材料资源大国但不是产业大国，由于存在重复建设、地方保护等问题，造成国内外市场严重过剩，价格下降。我国的纳米材料的科学研究在世界上并不落后，但在产业化方面却是障碍多多，真正形成产品的多是初级产品，盈利更是不多。磁性材料方面我国具有一定的规模和技术优势，走出了具有特色的产业化道路；而在能源材料方面基本保持与国际同步。北京上海陕西山东江苏浙江广东新能源我国新材料产业发展概况目前我国新材料产业主要分布在北京、上海77江苏省新材料重点发展方向工程材料纳米材料光通信材料功能性高分子材料复合材料特种钢资料来源：江苏省十一五规划江苏省布局19个新材料产业基地，重点发展特种冶金、石化、新型建材等基础产业，注重发展化纤、电子信息等特色材料和工程材料、复合材料、功能性高分子材料、纳米材料、光通信等新材料。

　　新能源江苏省新材料重点发展方向工程材料纳米材料光通信材料功能性高分78综上由我国、江苏省及江阴市新材料的三个层面进行分析，并结合靖江的产业基础和自身优势，以下几个新材料将成为靖江工业园新材料引入所关注的备选方向纺织特种钢精细化工复合材料有机高分子光电子通信材料工程材料我国新材料发展方向江苏省新材料发展方向江阴市新材料发展方向靖江市及工业园新材料基础根据靖江市十一五规划，靖江工业园将承载新材料产业的发展目前工业园区，已经签订了康远新材料公司（轨道新材料）综上由我国、江苏省及江阴市新材料的三个层面进行分析，并结合靖79新材料新能源产业有科技含量高、产品附加值大的特点，西安经开区泾渭工业园作为国家级陕西新材料成果转化及产业化基地，在园区的建设中重视研发机构的发展业态标准工业厂房新材料专业孵化器（占地3000平方米）基地管理办公室办公楼西安经济开发区泾渭工业园搭建国家级产业发展平台做大新材料产业集群，打造国家级新材料产业基地，占地710亩。截止2007年末，基地新材料企业已超过80家，年销售收入超过18亿元。新材料基地主要建设孵化器，配套建设标准化厂房，办公楼等。为企业提供包括科技项目申报、资源信息、招商信息、孵化信息、技术交流等全方位服务。

　　泾渭工业园西安经济开发区园区服务性产业业态重视研发新材料新能源产业集聚区案例新材料新能源产业有科技含量高、产品附加值大的特点，西安经开区80新材料从研发到销售各环节，需求物业类型多样化，以研发楼和中试车间为主物业研发楼宇仓储空间培训中心总部办公楼研发设计制造销售流程研发中试展示物流功能培训总部基地纺织光电子通信金属有机高分子精细化工门类中试车间新材料产业物业新材料从研发到销售各环节，需求物业类型多样化，以研发楼和中试81总结一——七大产业核心需求生产服务功能研发中心孵化器标准化厂房商务办公交流功能企业总部城市中心区办公后台会议中心展示展览中心酒店/公寓生活休闲娱乐功能商场、饭店公园等休闲娱乐设施仓储普通住宅功能需求分析机械制造产业物流业新能源新材料船舶、钢铁船舶配套物流业总结一——七大产业核心需求生产服务功能研发中心孵化器标准化厂82王总：生活商业配套还是要有的，我们考察了宁波等地，发现沃尔玛等大型超市很难入住，但便利店、水果店这些生活配套还是需求较高的。熊总：园区生活配套严重不足，不需要非是沃尔玛等大超市，但是高中低档的商业网点配套总是要有的熊总：商品房还是要有的，员工要安居才能乐业嘛。钱总：长强的员工有2600人，靖江市有约1700人，多住在安置区，和当地农民摩擦较大，对商品房的需求还是较大的。钱总：钢材的对星级酒店需求很大，所以靖江国际入住率，因此我们打算在此建设一栋29层的五星级酒店。王总：我们每年接待的老外有240-250人左右，大都住在江阴，靖江不具有相关配套，他们大都是常住客，希望住的是一年20-30万租金的别墅或是四星五星级的酒店。钱总：长强边上有个专家楼，那里的餐饮非常火爆，园区对餐饮的需求较大。王总：我们除餐厅外不打算自建厂内饭店，更希望能有第三方服务，只要有人在就需要吃饭，就要有餐饮。园区有餐饮一条街，但还需要不同档次的饭店。钱总：长阳市场我们规划的是一期150家企业入住，二期发展到300家，到三期则要达到500家，因此需要的办公面积较多.我们旁边还要建设石材市场，将来要有木材市场，这样会有很多贸易公司需要办公空间的。园区对酒店，别墅，商业娱乐，餐饮，办公及商品的需求旺盛园区对酒店，别墅，商业娱乐，餐饮，办公及商品的需求旺盛

　　访谈资料来源：中建钢构总书记熊书记长强钢铁总经理钱小飞新扬子中舟造船王礼曼总经理

　　酒店别墅需求餐饮需求商业娱乐配套需求商品房需求办公需求访谈论证83王总：生活商业配套还是要有的，我们考察了宁波等地，发现沃尔玛从地理位置、项目特征等方面我们综合考量，选取江阴市中心、临港新城CBD、靖江主城区作为我们的竞争对手江阴靖江开发区江阴临港新城靖江市江阴市江阴临港新城CBD经济经济开发区靖江园区江阴市商圈人民路靖江市商圈靖江市以上海城为核心形成了服饰靖江全市的商圈江阴市在人民路附近人民商场等七个集中商业形成了江阴市商圈，在城市中心形成了商业组团，办公楼分布在城市客厅及城市中心位置临港新城CBD一期已经全部出让，正在建设中周边现有功能布局从地理位置、项目特征等方面我们综合考量，选取江阴市中心、临港84船舶等大型制造业为江阴靖江带来大量国内及国际的商务交流，靖江高档酒店缺乏，园区建设酒店机会蕞大房间数房价入住率泓昇苑酒江阴国际大酒江阴兴澄大酒暨阳山法尔胜大酒新港园区五星级酒店在建靖江国际大酒店☆☆☆☆扬子江大酒店☆☆☆☆泓昇苑酒店☆☆☆☆☆江阴国际大酒店

　　☆☆☆☆江阴兴澄大饭店☆☆☆☆法尔胜大酒店☆☆☆☆新扬子大酒店

　　☆☆☆如家快捷酒店☆☆☆暨阳山庄☆☆☆☆锦江之星☆☆☆房间数房价入住率靖江国际大酒店215间339元70%扬子江大酒店150间363元70%靖江共有星级宾馆6家，其中四星级2

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