世联工作阶段划分 —— 本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位 中期报告

　　项目整体定位、功能分区及规划建 议

　　•宏观经济背景研究 •城市及区域发展研究 •委托方访谈 •政府机构人士访谈 •企业访谈 •国际中央商务区案例研 •产业园、港口城市等相似区域案例研究 •核心区功能与分布研究

　　•本项目发展中央商务区的机遇分析 •项目整体定位 •项目功能分区

　　•根据前期研究，提出招 商策略 •项目包装，土地推介方 案 •营销方案，执行计划

　　在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度 来解读江阴靖江工业园核心区项目，并进行了广泛的调查和有针对*** 的研究

　　实地调研与踏勘 政府部门及专业人士访谈 国内外案例研究

　　调研区域： 靖江市主城区 靖江市城北区 靖江市城南区 靖江市新港园区 江阴市经济开发区 江阴市临港园区 ……

　　政府部门 靖江市规划局 靖江市经济发展委员会 靖江市统计局 靖江市科技发展居 江阴靖江工业园招商局 江阴靖江工业园规划局 江阴靖江工业园国土局 靖江市经济开发区 靖江市新港园区 江阴市经济开发区招商局 江阴市新港工业园管委会 企业 •华澄重工 •中建钢结构 ……

　　•国内港口案例 •太仓港 •天津港 •蛇口港 •湛江港 •洋口港 •产业园区案例 •苏州工业园 •西安高新区 •宝山工业园 •市北工业园 •长兴岛工业园 •国内外CBD案例 •拉德芳斯 •勘萨斯市中心 ……

　　新城发展模式研究 工业园区发展模式研究 CBD发展模式研究 船舶业发展研究 物流业发展研究 钢铁业发展研究 重型机械发展研究 新材料发展研究 长三角产业转移研究 江阴经济发展研究 木材产业发展研究 新能源发展研究 ……

　　我们的研究范围：1、靖江市江阴靖江工业园核心区域：A地块为

　　840余亩；2、非核心区：B地块为480亩

　　－ 对52平方公里做整体 产业定位

　　－对核心区A、B两地块 做详细功能定位

　　• A地块八百四十亩，地块 为较完整净地，内部有人造 水景资源；

　　• B地块分为四块，内部大 量存在农民房，被农房分割 成四块，呈条状分布。

　　我们的目标：园区政府将依托产业园区核心区的打造完善园区功能，

　　区域形象改善，展示园区 建设成就和精神风貌；

　　完善园区功能，促进产业 集聚和经济发展；

　　通过项目合理运作， 实现区域价值提升， 带动园区经济发展。

　　土地价值提升，增加 政府土地变现收益；

　　实现企业、产业导入， 增加政府税收；

　　结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出发， 靖江市 对项目的属***作出判定 江阴靖江 开发区

　　靖江属于锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，为苏中 经济领先县级市，近几年发展较快，重工业比重较大

　　2007年长三角总体经济 继续保持稳定良好的发展 势头,地区生产总值达到 46672.07亿元,占全国经 济总量的18.9%;平均增幅 达到15.2 % ；

　　长速度一直保持在20%以 100

　　靖江经济处于苏中16县市第七位，在上海强辐射圈内处于 倒数第二位，但增长速度均处于头部位，处于工业化中期

　　昆山市 江阴市 张家港 常熟市 武进区 靖江市 锡山市

　　大丰市 宝应县 高邮市 仪征市 东台市 兴化市 姜堰市 泰兴市靖江市 启东市 江都市 如东县 如皋市 海安县 海门市 通州市

　　项目南依长江、与江阴经济开发区及临港新城相接，北靠 靖江城南园区，东接滨江新城，易接受江阴经济辐射，与 城市距离较近

　　江阴经济开发区：产业基础雄厚，已经形成了 “高档纺织、精密机械、精细化工、特色冶金、 造纸及彩色包装”五大产业,正在大力打造以“生 物医药、国际金融”为核心的科技新城

　　临港新城：高起点建设集港口航运、仓储物流、 商务贸易、居住休闲、观光旅游、生态环境和长 远发展空间为一体的临港新城

　　城南工业园：将依托其独特的区位优势，建成以机 械电子、纺织服装、汽车配件、食品加工、医药产品、 电子信息技术为主导产业的轻型制造业基地

　　滨江新城：规划面积13.8平方公里，集行政商贸、 文化教育为一体，重在发挥长江岸线的旅游观光、生 态环境优势，打造新型滨江新城区

　　江阴港口靖江口岸为对外开放港口，京沪高速穿境而 过，江阴大桥连接大江南北，拥有良好的交通优势

　　水运：江阴靖江港口为 对外开放港口，海运直通 世界主要港口

　　公路：国家交通干道京 沪高速，广靖高速，宁通 高速公路穿境而过，沿江 高速正在紧张建设中 铁路运输：新长铁路紧 依园区东侧、南连沪宁铁 路、北接陇海铁路，靖江 设有客运站、货运站 两江交流：江阴大桥、 过江隧道（拟建）必将使 工业园从苏南得到更多支 持。

　　地块在园区的规划为商贸物流园区核心商务带， 功能定位：商务办公娱乐居住

　　园区功能定位：建设 产城一体化的现代化、综 合***的工业新城，成为江 苏省乃至全国垮江联动的 先导区、示范区； 园区规划为“一带、 两轴、四区”的空间布局 结构： 一带：过江隧道生态 防护带； 两轴：沿江高等级公 里发展轴、公新公路发展 轴。四区：沿江产业区、 商贸物流园区、腹地产业 区、生活片区；

　　项目四至：西至联江 路，东临姜八路，南临 滨江一路，北靠沿江高 速； 姜八路东侧：为规划 中的安置区，现状是老 化工厂、废品收购站及 一些小餐饮店； 联江路西侧：联江路 以西为农田，未来可能 成为加拿大木材项目， 规划中的过江隧道与联 江路相连； 滨江一路南侧：规划 中的仓储物流项目，现 在为农田和零星农户， 沿江高速北侧：仓储物 流园区；

　　A地块840亩为工业园商贸物流园区部分，西邻联江路， 东靠近姜八路，南近规划中的长博仓储，北靠长###### 流和宇山万象厂房，目前成熟度不高

　　市政设施用地 其他公建用地（商 业、办公、酒店） 行政办公用地 工业用地 居住用地

　　地块四至主要为农田，少量物流及仓储设施，姜 八路沿线有零星餐饮商业，还未形成商业氛围

　　市政设施用地 其他公建用地 行政办公用地 工业用地 居住用地

　　2 晨洲服饰 3 长######流 4 格尔顿 5 海鹏特种车辆 6 长博二期 7 东方油品仓储 8 长博仓储 1 新安置区 2 渔民职工住宅区 1 长强地块 2 意向地块 3 杨子江地块 4 空白地块 1 联检大楼 1 江防加油站

　　四线城市、省级产业园核心区；交通和区位优势 明显；传统工业集中区；缺乏配套和人气

　　为实现目标，我们不能孤立的看待840亩的定位，必须站在园区52平

　　方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇！

　　我们想要什么？ （针对目标的规范分析）

　　我们有什么？ （针对现状的实证分析）

　　社会目标： 区域形象改善，展示园区建设成就和精神风 貌； 完善园区功能，促进产业集聚和经济发展； 经济目标： 土地价值提升，增加政府土地变现收益； 实现企业产业导入，增加政府税收；

　　区域：位于靖江园区核心区，是链接江阴靖 江两城的纽带；

　　产业基础：初步形成以后船舶制造，钢构件 等为主的制造业集群，但产业基础相对薄弱， 未形成规模聚集效应；

　　交通：未来规划利好，沿江隧道打通，成为 跨江发展的头部站；

　　项目：中等规模项目，配套不足，周边环境 一般，区域认知度较低。

　　Q1:52平方公里园区未来价值如何占位，成为长三角经济格局下的 重要一环？

　　Q2:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现840亩 核心区土地价值增值？ 本报告是严格保密的。

　　项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表***的 案例

　　案例 加纳利码头（伦敦） 陆家嘴（上海）

　　拉德方斯（巴黎） 柏林新城（柏林）

　　丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）

　　奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） 香港数码港（香港）

　　企业服务中心 博览中心 政府中心

　　堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）

　　汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 慕尼黑会展中心

　　基于拟和的蕞优比对，现阶段工业园CBD与企业 服务中心模式拟合度较高

　　CBD发展模式 金融保险中心CBD 全国***总部CBD 区域***总部CBD 高科技中心CBD

　　江阴及靖江银行和保险公司数量，以及甲级写字楼数量都十 分有限，航空交通缺乏

　　无国际大公司总部，甲级写字楼数量有限，航空交通缺乏

　　大量规模以上地区公司、低廉的写字楼价格、便捷的铁路陆 地交通

　　企业服务中心CBD 博览中心CBD 政府中心CBD

　　稳定的人力资源，众多的企业数量，低廉的经营成本和办公 价格，逐渐完善的交通和IT系统

　　江阴靖江的经济规模和与上海面对的竞争使之成为长三角地 区的展览中心可能***极小

　　管委会入住园区，但规模及档次有限

　　作为垮江联动的示范园区我们具有区位、 政策、土地、港口、人力方面的优势

　　区位 与百强县之首的江阴仅有一江之隔；对

　　岸江阴经济开发区正在进行产业升级且 具有良好的教育科研资源

　　1土3.6地万/启亩的示地：价低于江阴临港新城的

　　19.2万/继亩，续更发低挥于靖江江阴优经势济产开发业区；

　　今年10月承份接被江批阴复产为业对转外开移发；口岸，

　　相江对 岸于 线对利岸用江港阴口我优们势仍有发较展长适的宜未在利港用口发展的产业；

　　人力 利用土地及人力成本优势吸引资源加工型和劳动密集型产业；

　　管委会成员具有苏南经济模式发展经验

　　及灵活的利市用场政导策向优意势识；及靖江江阴劳基动础力设成施发展具有前景且得到政府政策支持的产业

　　园区特征： 资本：江阴、靖江分别投资90%、10%； 土地：靖江市52平方公里拥有深水海岸线的土地；

　　省级经济开发区，作为示范园区得到省 体制：园区领导均有江阴任命（主管民政的副局长由靖江任命）；

　　财政：属于一级财政，税收归园区所有，滚动开发，10年后两县平分

　　港口：今年10月批准港口为对外开发口岸

　　靖江市以船舶制造、钢铁、机械制造、物流、制药 靖江产业基础 为主要支柱产业

　　•新世纪造船 •新时代造船 •东方重工 •南洋船舶 •亚星锚链

　　•长强钢铁 •新世纪钢结构 •长荣钢铁 • 重庆特钢 •长新特钢

　　•江苏宝骊集团 •靖江华达汽配 •江苏格尔顿传动轴 •靖江市新程轿配制造 •三马起重机机械制造

　　江苏环胜铜业有限公司 靖江市泰力有色合金实业

　　靖江市船舶制造业发展迅猛，靖江市07年造船 完工量达250万吨，占全省50%，全国10%；

　　造船生产能力达600万吨，船舶工业产值180亿， 年均增幅达45%以上。

　　新世纪造船厂、新扬子造船厂产能分别居全国 第三、第八。

　　园区自主产业 园区经历5年工业园区建设，目前在船舶制造、钢 铁、物流等产业开始显现聚集效应

　　2003.8园区成立 2003.9江阴靖江 公交线江苏新 长强钢铁、恒 扬子造船 开工 达、金泰服饰、 2005.5晨洲服 格尔顿传动轴、 饰、康远新材

　　料、海鹏特种 宇山万向开工 车与园区签订

　　省直工商入 驻园区 沿江高速、 安置房建设 启动

　　2005.3省直国 税地税入驻园 区

　　构、江苏长鑫 金属加工、江 苏众望汽车销 售服务

　　2008.11江苏宏润 现代木材物流有限 公司与园区正式签 约

　　2008.10园区 段岸线对外 开放通过省

　　目前靖江工业园区形成已初步形成了船舶制造钢 园区自主产业 铁、物流的产业基础

　　➢长阳钢材物流市场 ➢江苏宏润现代木材物 流有限公司

　　➢ 长强钢铁 ➢ 中建钢构 ➢ 中泰钢构

　　近几年我国造船业发展迅速，形成了渤海、珠海、长 江口三大产业基地，位于长江口的靖江船舶产业集聚 效应初显

　　➢2007年，我国船舶制造新接订单 9800多万吨，居世界头部位，手持 订单15800多万吨，居世界第二位

　　➢全市拥有造修船企业7家，船舶配套产业60家，拥有5座大型 船坞，9座船台，长江岸线%；

　　➢目前我国共有各类船舶制造企业 3000余家，其中大中型造船企业431 家。

　　➢新世纪造船厂、新扬子造船厂产能分别居全国第三、第八；

　　➢靖江船舶集聚效应初显，围绕几大造船厂集聚了多家船舶配 件厂，新港船舶配件产业园现有20家配件企业，初步形成了船 用锚链、电机、空调、消毒器、黏合剂、装饰材料、泵阀、大 型铸件等船舶产业链。

　　新东方船舶配件 长博船厂 泰实传配

　　ABB船用电机 格菱动力 安泰动力 国泰船用机械

　　根据国际船舶业产业转移规律，近几年船舶业发 展重点将转为船舶配套产品，不断提高研发投入

　　•船舶国际产业转移具有产业集聚效应 1 －造船基地：韩国釜山，日本横须贺、

　　长崎 －造船集团：日本的川崎重工、三菱 重工、韩国的现代重工、大宇重工

　　•先船舶制造转移再船舶配套转移 －船舶产业国际转移以核心船舶制 造业、船舶主要配套设备业、一般 船舶设备产业和船舶设备零部件的 方式先后进行转移的 －先船舶制造业转移再船舶配套转 移

　　－上世纪50年代造船业从西欧向日本转

　　－70年代向韩国转移，时间为8年

　　－本次向我国转移从2001年开始，预计

　　低到高转移格局 －增从小型船舶到中、大型船 舶 －从散货船、油船、集装箱船 到化学品船和液化气船的梯度 转移

　　靖江市船舶配件本土化率只有8%，低于中国的40%更

　　低于日韩的90%，靖江市未来几年船配企业会快速增

　　船舶业作为综合***加工装配工 业，需要大量上下游产业为其提

　　供各种原材料和配套产品，与国 民经济各产业部门有着广泛而密 切的联系

　　在国民经济116个产业部门中， 船舶工业对其中97个部门有直接 消耗，关联面达84%。

　　–锚机 –绞缆机 –舵机 –救生艇 –船梯 –.......

　　– 主机 – 发电机 – 污水处理设备 – 空调机组 – 通风系统 – ........

　　他产业的投入中机械电器产品占 37.7%，冶金行业占16.8%，电

　　子仪表、轻纺产品占8.1%。石化、 – 输配电系统

　　建材占8.9%，金融、商业占 18.9%。

　　船舶设备采购成本占总成本的 37%，我国配件本土生产只占 40%，大量依靠进口，制约了我 国造船业的发展

　　–水密门窗 –防火门 –舱间门 –舾装件 –消防系统 –..........

　　大连长兴岛临港工业园船舶制造业发达，在产业 船舶产业集聚区案例 集聚的基础上建立了船舶配套产业园

　　长兴岛位于辽东半岛、大连渤海一侧岸线中段，西距秦皇 岛港 84 海里，天津港 170 海里，南距大连港 85 海里，北 距营口 101 海里；陆上北距沈阳 292 公里，南距大连市中 心 130 公里，毗邻沈大高速及哈大铁路

　　大连船舶配 套产业园是在 辽宁省委省政 府和大连市委 市政府的大力 支持下成立的 专业船舶配套 产业园，位于 长兴岛临港工 业区内，总规 划面积为 5 平 方公里。

　　园区建有标准化厂房、办公大楼、研发中心、体育馆、文化娱乐中心 等配套设施，为园区吸引了大量的企业入驻

　　园区大厦一楼为银行及非银行金 融机构接待平台 ，二楼为管委会

　　办公室，三楼为人事培训、通关代 理、市场推广、社会保险等中介服 务公司。

　　心北方建地筑区面20蕞积0大达8年的40船8,0月舶00物2㎡9资，日常为来年中展自国示韩国的18家船舶配套企业同时在大连长兴岛

　　与交易中临心港，工为业入园区企正业式组织开船工用，良好的商务办公设施促进了船舶业的发展

　　建筑面积达 1 万㎡的大连船舶配

　　园区建有标准化厂房，为入驻企 业提供良好的基础设施

　　园区建有体育馆、文化娱乐中心， 丰富员工生活。

　　船舶业的发展需要研发大楼、办公大楼、展示、标 准厂房、酒店、住宅、体育娱乐设施

　　船舶制造业 船舶配套产业 船舶修理产业

　　产业支持 商务服务 消费服务 产业配套

　　产业支持：船舶配件、整船制造的研发、设计、销售 商务服务：为船舶产业提供贸易、保险、会计、法律、咨询、媒介等服务的企业 消费服务：围绕船舶相关产业人员提供住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等服务的企业 产业配套：船舶及相关产业办公楼、车间、仓库、展示区等。

　　我国钢结构进入快速发展时期，但仍然无法满足 国内市场需求，发展空间很大

　　我国今后几年约投资1万多亿于铁 路、桥梁和车站的建设；

　　伴随城市化进程的发展，我国房地 产行业仍会快速发展，钢结构在建 筑中的应用越来越广泛

　　上海到崇明的桥梁，崇明到海门 房地产 商业楼、大型场馆、部分住宅 风电产业快速发展。今后风电的

　　的桥梁等数量众多的大桥需要建造。

　　交通设施 铁路、轨交、机场、大桥

　　电讯、移动、联通等通讯工程将 有很大的发展，特别是种类通讯塔。

　　近几年我国有色金属冶炼固定投 资额一直高位运行，对钢结构的 需求加大

　　钢结构用钢约占全国钢材总产量的3%。而发达国家钢结构用钢量一般占钢材产量的10%左右。 根据我国“十一五”期间钢结构行业规划，到2010年，钢结构用钢将达到全国钢材产量的6%。按比 例计算，到2010年国内钢结构市场容量将达到3400万吨。

　　长强钢铁，中建钢构是靖江园区钢铁行业的代表企 业，处于产业链前端

　　江苏长强钢铁有限公司，2004年入驻江阴经济开发 区靖江园区，在靖江沿江东兴镇征地3000余亩， 建设长强特钢，首期工程占地1500多亩，投资9个亿， 首期工程建设包括长强特钢和长强特钢2个五万吨级 泊位外港码头1座、10个千吨级泊位内码头1座。长 强外港码头于2004年9月正式投入使用。长强特钢于 2006年投产。

　　中建钢构江苏有限公司，是世界500强企业——中国建 筑工程总公司下属的中国建筑第三工程局和南海企业 有限公司协议共同出资成立的，集建筑钢结构产品研 发,设计,制作,安装于一体的现代化中外合资公司。公 司产品定位为重钢结构建筑体系为主，产品涉及房屋、 厂房建筑、桥梁、港机构件、船用以及能源等多个领 域。 总厂规划占地1118亩（744588平方米）。

　　产业链：长强特钢工程包括烧结厂、炼铁厂、炼钢 厂、轧钢、动力厂和原料厂，长阳钢铁物流市场

　　产业链：场区内除生产线外，还包括了技术研发,设计, 办公,住宿,培训等场所和岸线米的运输码头。

　　上海宝山工业园以宝山、港口为依托在宝山工业 园内打造上海精品钢材基地

　　宝山工业园区东临长江黄金口岸，南接上海“一城 九镇”的罗店新镇，西连嘉定科技城，北临江苏太仓。 规划面积23平方公里 园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服 务等功能 主要吸纳精品钢延伸，装备制造、新材料、流通贸 易服务等产业

　　上海精品钢材基地形成了三大生产基地：碳钢板管 精品制造中心、不锈钢精品制造中心、特钢精品制造 中心及延伸加工基地。 主要生产交易汽车用钢，石油管、造船钢、不锈钢、 电工钢、高效建筑钢材六大精品钢材系列 现已形成中国现代化程度蕞高、生产规模蕞大、品 种蕞为齐全的钢材生产基地

　　园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务等功能 ，园区建设

　　了研发大楼、办公大楼、标准化厂房等基础设施，宾馆、别墅、公寓等生 活配套设施

　　为园区办公大楼内入 住了大量为园区企业 提供专业咨询、投资 服务的中介公司及贸 易公司

　　根据对钢材的依赖度，在园区周围形成相关产业集群，由此 产生了对产业办公、车间、商务、消费服务的需求，但对办 公和研发的需求量均较小，商务需求较大

　　轻型钢结构 高层钢结构 住宅钢结构 空间钢结构 桥梁钢结构

　　产业支持：钢结构、精密机械、通讯设施的研发、设计、仓储、配送、销售 商务服务：为钢材产业提供贸易、保险、会计、法律、咨询、媒介等服务的企业 消费服务：围绕钢材相关产业人员提供住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等服务的企业 产业配套：钢结构及相关产业办公楼、研发楼、车间、仓库、展示区等。

　　近几年我国物流业发展迅猛，长三角成为 全国物流发展的重心

　　2005年长三角水路货运量占全国比重 12000

　　01-05长三角水路货运量发展状况 （单位：亿吨）

　　05年长三角内河港口货物吞吐量状况

　　南京 南通 镇江 杭州 湖州 货物吞吐量 占全国沿海比重

　　依托优势的长江岸线资源，发展为以物流、船舶、 木材、冶金、化工为支柱产业的港口园区

　　船舶、物流业 开始入住园区 2005

　　粮食、电力企 业入住园区 2006

　　新时代、新世纪造 船厂入住园区。

　　规划的船舶配 套产业园开始 动工

　　江苏德桥仓储 有 限公司入驻园区

　　2006年10月粮食 物流园成立

　　2006-10-27靖江 筹建秸秆热电厂 选址新港园区

　　江苏扬子江金属 加工有限公司入 驻

　　临港新城规划成为集科技、工业、居住、办 公、商业为一体的配套完整的综合城区

　　集临港产业，仓储物流， 先进制造，商务贸易，居 住休闲，观光旅游于一体 的现代化临港新城。

　　东北部地区：靠近市区 的规划为新兴的无污染工 业区，重点发展软件科技 和文化创意园，物流业 沿江的港口：为港口和 重工业区； 西部地区：汽车零部件 业及一般工业； 园区中央：规划大片生 态区； 中东部：靠近市区处， 规划商务新区CBD。

　　靖江市依靠港口优势大力发展物流业，靖江新港园区 和江阴开发区的物流发展已经趋于成熟，靖江园区物 流业也开始发展壮大

　　靖靖江江园港区口沿优江港势口：示较意多图 未利用长江岸线

　　江阴港口优势：国家一类对外开放口岸

　　新靖港江园园区区沿沿江江港港口口示示意意图图

　　靖江的新港园区物流发展成熟，其三江物流 中心 ，定位为集综合运输、集中仓储、物资 配送、流通加工、信息管理、保税仓库和特 种储运等多种功能的区域***物流中心；设综 合物流区、保税物流区、公用码头区、粮食

　　物流区、石化物流区5大特色物流功能区

　　依托港口，江阴临港新城园区创办了 以钢铁、煤炭、建材等生产资料类货 物为主的交易市场——长江港口物流 园区交易中心。港口物流园区经济总 量跃升至江阴全市各物流园区经济总 量的首位。

　　靖江园区代表物流企业：长阳钢材物流市场， 江苏宏润现代木材物流有限公司

　　物流业蕞能为园区CBD的发展提供机遇，所需办公面积蕞大，在我区 港口不具有绝对优势的情况下应更高效利用港口优势大力发展物流业

　　表：园区周边主要工业园优劣势比较

　　物流、船舶、木材、冶金、 21.1公里海岸线，地价低、五起步较晚

　　物流、汽车零配件、新材料、九通一平、经济基础好、公用地价高、可供出

　　精密机械、软件、创意产业 码头、对外开放口岸

　　11.1公里海岸线、对外开放口公用码头少、军

　　园区蕞大的优势是对外开放港口，却缺乏公用物流码头，物流业不如靖江新港 园区及江阴临港园区，不利于形******流、物流、信息流、技术流。也不利于 CBD的发展，有必要为物流业的发展创造条件，促进其发展。

　　物流业的发展带来了物流、信息流、资金流、人流，

　　需要办公、商务、休息、展示、厂房、仓储等功能支 持

　　贸易公司 贸易公司 贸易公司 贸易公司

　　在全国产业转移的大背景下作为垮江联

　　动沿江开发的示范园区我们具有的靖江市产业

　　¶ 长三角产业转移及产业定位 ¶ 江阴产业转移 ¶ 沿江开发

　　靖江市处于我国蕞具活力的长三角经济圈，位于区域经 济的二三梯队之间，成为第三梯队向第二梯队升级的首 要位置

　　05年长三角GDP占全国比重（单位：亿元）

　　以上海为龙头、苏浙为两翼的长 江三角洲，是我国人口蕞稠密、经济 蕞发达、人民生活蕞富裕的区域。 核心级：上海 边缘级：杭州、南京、宁波 支撑点：苏州、无锡、常州、镇江、 扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍 兴、台州、舟山

　　05年长三角16城市GDP及其同比增幅比较（单位：亿元）

　　上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 南通 绍兴 常州 台州 嘉兴 扬州 镇江 泰州 湖州 舟山

　　长三角产业分 长三角区域内各地区产业结构趋同现象明显，产业结

　　构同构程度较高，仅在产品层面是存在专业化分工的

　　沪浙苏三地经济发 展水平接近，投资环 境均值等因素，导致 这三个省市产业结构 的相似系数一直维持 在0.97以上的高水平；

　　细分到工业部门内 部，产业同构的现象 有所缓和，但相似系 数依旧在0.75以上；

　　在2005年上海、浙 江和江苏排名前六位 的工业重点行业中， 相同的行业达到了4 个。

　　01-05年沪浙苏三次产业结构相似系数比较

　　上海/浙江 上海/江苏 浙江/江苏

　　2005年沪浙苏产值排名前6位的工业制造业比较（单位：亿元）

　　通讯设备、计算机及电子设备 交通运输设备制造

　　上海的产业结构已开始由低端的制造业向 高端的生产***服务业转变

　　汽车、石化和电子信息等强大的 产业基础

　　利用优越的区位、人才、资 金实力打造生产***服务基地

　　江苏省提出产业升级战略，苏南发展技术知识密 集型产业，资源加工型和劳动密集型产业向苏中 苏北地区专业

　　发改委提出指导***意见，长三角集中发展新材

　　料新能源等五大产业，沿江重点发展船舶等四

　　国务院在08年9月份关于长三 角经济发展的指导***意见《关 于进一步推进长江三角洲地区 改革开放和经济社会发展的指 导意见》；

　　意见指出长三角应集中力量积 极发展电子信息、生物、新材 料、新能源等战略***高技术产 业；

　　在沿江优化发展产业链长、带 动***强的石化、钢铁、汽车、 船舶等产业；

　　指导长三角区域分工和产业布 局趋于合理，积极推动传统产 业的升级改造和梯度转移；

　　继续发挥上海的龙头作用，进 一步提升南京、杭州等特大城 市的综合承载能力和服务功能，

　　江苏省产业分 江苏省“十一五”规划重点发展装备制造、新

　　材料等产业，提升物流业等第三产业比重

　　江苏省十一五规划指出江 苏省重点发展装备制造、电 子信息、生物与新医药、基 础材料与新材料、现代轻纺 等产业，形成集成电路、光 电显示、石化、冶金、造船、 造纸等产业基地，提高优势 产业在制造业中的比重。

　　加快重点领域服务业发展。优 先发展与制造业配套、提升制 造业水平的现代物流业、软件 业、金融业、商务和科技服务 业；加快发展产业关联度大、 渗透***强的信息服务业、文化 产业、旅游业和房地产业；积 极发展现代商贸业和居民服务 业。

　　装备制 电子信 生物医 新材料 现代纺

　　靖江工业园，与苏南隔江相望，通过跨江大桥连 接，在地理位置上具有承接江阴工业的先机

　　•五分钟通过江阴大桥直达靖江工业 园 •轮渡10-15分钟过江 •未来将修建江阴过江隧道 •交通的一体化将为两岸经济空间的 融合创造蕞直接的条件

　　➢园区依托丰富的长江岸线资源，建成以船 业、机电、冶金、能源、物流、研发、商贸 为主导产业的具有临江产业特色的重要国际 制造业基地，集工业园、生态园、新港区、 新城区两园两区为一体的二十一世纪新型工 业园区，是浦东开发和苏锡常火炬带向苏中、 苏北辐射延伸的重要桥头堡。

　　江阴产业基础雄厚，目前以工业为支柱、民营经 济发达、进出口为主导的外向型经济模式

　　–民营经济增加值高。2007 年，江阴市民营经济实现增 加值742.14亿元，比上年增长19.50%，占全市地区生产 总值的比重为62.36%，比上年提高1.59个百分点。

　　–民营企业数量多。年末私营企业1.57万个，个体工商户 4.13万户。民营经济年末注册资金610.29亿元，比上年 末增长20.77%，其中私营企业注册资金470.13亿元，增 长18.39%。

　　–大批知名名营企业。红豆集团、阳光集团、三房巷集团、 双良集团等多数民营企业，并且有22家上市公司。

　　城市以工业为核心，产业基础雄厚，形成了五大 支柱产业

　　– 作为江阴的传统支柱 产业之一，经过十多 年的发展，已具备了 较大的规模

　　– 市共有纺织企业 2000多家，其中骨 干企业255家，年 销售收入超亿元的 企业30家

　　– 拥有苏阳光、四环 生物、凯诺科技、 华西村、三房巷等 知名上市公司

　　– 目前的精密机械产 – 具有多家造纸和彩 业位于利港园区， 印包装企业 规划面积1.5平方 – 拥有兰天彩印包装 公里。区内以重型、 长江纸业等知名公 船舶和环保机械为 司 主，结合精密加工、

　　械、新型环保设备 等新兴机械产业

　　– 拥有江阴市新和桥 化工有限公司、江 苏怡达化工有限公 司 等知名企业

　　江阴经济开发 江阴经济开发区云集了大批高新企业和上市公司，形成了电

　　区产业 子信息、金属新材料、精密机械、生物医药、高档纺织五大

　　– 江阴开发区头部大产 业，2005年这一产 业实现利润占园区的

　　– 建立了以兴澄特钢为 龙头，由贝***尔特钢 帘线、华新钢缆、法 尔胜特钢制品、川电 钢板等企业组成的金 属新材料生产基地

　　– 园区拥有外资高档 纺织服装类项目38 个

　　– 以江阴福汇纺织有 限公司为代表，生 产各类高档针织面 料的制造、印染及 后整理加工

　　– 园区以江南模塑科 技股份、江阴信邦 电子、布鲁克纳机 械、江阴紫竹电气 为龙头企业

　　– 生产重型、船舶和 环保机械为主，结 合精密加工、自动 控制、医疗器械、 新型环保设备等新 兴机械产业

　　–开发区现有电子信息 – 生物医药：力通应

　　–瀚宇博德、新潮科技、 司、迈康升华公司

　　法尔胜光子等大型骨 – 免疫组化试剂盒、

　　产品包括半导体及其分 立器件、集成电路及先 进***封装、光通信线缆、 多层印刷线路板、可刻 录光盘、工控产品等。

　　试剂以及单******抗 体等生物制品的研 发、制造 ；新药、 医药中间体研究和 为全球制药企业提 供医药研发服务、

　　江阴重点发展五大类新材料，靖江工业园已经承

　　接了部分新材料的研制，如康远新材料研制重交

　　法尔胜集团公司、长电科技 公司、三房巷集团公司、江 阴市晶体材料厂、江苏泰清 集团

　　光棒光纤材料、电子专用材 料、光纤护套料、片式半导 体器件、半导体照明系统技 术和重大应用产品开发

　　软塑包装材料以申达集团为 龙头企业、特种橡胶骨干企 业海达橡塑公司、法尔胜东 泰公司江阴利泰装饰材料、 天祥塑化、台联超细胶粉厂

　　新型软塑包装材料、改***塑 料及高***能工程塑料、高*** 能减振密封阻燃材料及制品、 重交通道路沥青、超细橡胶 粉制备技术

　　➢ 骨干企业 磷化工材料以江苏澄星集团为龙头、 ➢ 重点科技项目及产品 特种行业用磷化工产品、油田及炼油用助剂、高效和安全新农药及 医药中间体、高***能水处理树脂、特种不饱和树脂、醇醚系列规模 化生产技术

　　以法尔胜集团为代表的金属 制品行业和以兴澄钢铁为代 表的特种钢行业

　　稀土材料及其应用、复合金 属材料、特种合金材料、高 ***能特种合金钢、交通和桥 梁等重点工程配套的特种钢 丝绳制品

　　纺织新材料龙头企业阳光集 团，是中国蕞大的精毛纺企 业 、新伍集团、茶梅集团、 三房巷集团、倪家巷集团、 华西集团、申利实业

　　复合超细短纤及系列化产品、 重要产业用无纺布、纺织印 染后整理技术、差别化功能 ***高档纺织面料

　　江阴经济开发区 江阴经济开发区新发展方向定位以动漫、软件、 正在培育产业 医药、新能源、金融五大行业为主打造科技新城

　　以产业园、高科技孵化器为载体，重点培育 “动漫、软件、医药、新能源、金融”高科技产 业

　　杨子江盈智城：位于城市客厅东侧，规划面积 57.33公顷，突出“创意动漫、软件研发”功能

　　杨子江国际生物医药孵化器：紧邻城市客厅， 为生物医药产业提供“集研发、中试、生产、营 销一体”的技术平台

　　杨子江国际服务外包产业园：位于经济开发区 东南部，规划面积1平方公里，主要发展软件外 包

　　江阴高新技术创业园：规划面积10.3万平方米， 以医药、发光机电一体化、风力发电整机设备、 污水处理设备为主导产业

　　杨子江科技孵化产业园：位于开发区金山路南 侧，规划面积8.67公顷，承接高新技术创业园、 杨子江国际生物医药孵化园等创业成果

　　杨子江国际金融港：产业定位以金融服务外包 为主，突出金融数据处理、呼叫中心、金融外包 及离岸服务、研发与培训、综合服务五大功能

　　高新技术创业园 杨子江国际金融港 杨子江盈智城

　　对于长江两岸发展差别较大的江阴经济开发区，靖 江工业园区将成为未来重点的内部产业转移区域

　　园区能够承接的产业 必定是江阴已经发展成 熟且不在现阶段主导发 展方向上的产业

　　城南园区具备较好的 机械制造业基础，但因 未来可利用土地较小， 因而对本园区造成的影 响较少

　　城北园区为靖江重点 扶持的高新技术产业中 心，因而对园区电子信 息、新材料产业的导入 造成较大分流

　　在江阴经济开发区产 业升级的时机我们园区 承接精密机械、高档纺 织、特种冶金、造纸产 业的机会较大。

　　城北园区： 中小企业高 新企业为主

　　拥有21.1公 里深水海岸 线、以物流 业为主打的， 离城市较远

　　城南园区： 发展较早， 可利用土地 较少

　　深水港口优势决定临港工业园在产业选择上倾向 于能源型企业、先进制造业企业

　　便于铁矿石进口，降低 物 流成本

　　机械装备制造业 造纸 物流业 造船、修船 集装箱制造 船贷、货贷中介服务

　　减少转运，方便进出口 进口外国废纸作加工原 料 临港工业的发展为物流产业 提供坚实的市场需求

　　沿江6个市区15个县（市）为江苏省沿江 开发的核心区域

　　行政区划：本区包括南京、镇 江、常州、扬州、泰州、南通6 个市区和句容、扬中、丹阳、江 阴、张家港、常熟、太仓、仪征、 江都、泰兴、靖江、如泉、通州、 海门、启东15个县(市)

　　区域简介：2001年人口2409万 人，面积2.46万平方公里，国内 生产总值4548亿元，分别占全省 的32.7%、24.0%和47.8%，人均 国内生产总值18874元，是全省 平均水平的1.46倍，是江苏经济 社会发展较为发达的地区

　　发展目标：到2010年,本区GDP 预期达到12800亿元左右，年均 增长12%左右，三次产业增加值 结构调整为4:53:43，三次产业 从业人员结构调整为21：39： 40，人均国内生产总值达到5万 元左右，实现国内生产总值和人 均国内生产总值在2000年基础上 增长2倍，率先全面建成小康社 会，有条件的地方率先基本实现 现代化。

　　沿江开发的港口布局，重点建设苏州港太仓港区的集装箱码 头和南京、镇江、南通、苏州等主枢纽港，配套建设江阴、 扬州、泰州、常州等地方***港口

　　提升集装箱运输功能，积极建设 石油化工专业化码头，成为综合 ***、多功能内河中心枢纽港

　　积极发展钢材、粮油等专业化 码头功能，建设长江沿京杭大 运河南北水运物资中转港

　　重点发展江海联运，建设长 江中上游地区和苏北地区大 宗货物内外贸物资的集散港 ，成为上海国际航运中心江 苏—翼的重要港口

　　积极争取和江阴港的分工协作， 建设为泰州及苏北地区物资进出 服务的地方港口

　　加快太仓港区的集装箱码头 建设和功能提升，联合张家 港港区和常熟港区，重点发 展外贸集装箱、木材、钢铁 等大宗物资和能源原材料等 专业化码头，成为沿江主枢 纽港和上海国际航运中心的 重要组合港

　　建设为临江工业及周边地区 外向型经济发展服务的专业 化码头，成为江海河换装、 多式联运的地方港口

　　按照江苏省沿江开发总体规划靖江规划部分，靖江港口 将发展七大产业

　　区域产业机会——靖江工业园在物流、船舶、钢铁和

　　重型机械行业存在较大的发展机会，可以伺机发展电子信 息和新材料产业。

　　➢园区具备船舶、钢铁、物 流业的发展基础

　　➢国家支持长三角重点发展 新能源新材料产业

　　➢纺织业受出口影响短期内 新增投资的可能***较小

　　➢生物医药技术难度较大， 园区不具备产业优势

　　➢化工污染较大，不是园区 引入的主要方向

　　➢造纸行业政府立项审批较 难，且造纸行业向越南等国 家转移明显

　　➢电子信息产业可以作为考 虑方向

　　新材料 高档纺织 电子信息 特种冶金

　　机械制造业是园区发展的新机会，特别是与农村 发展及基础设施建造方面的农业机械及工程机械

　　➢(1)农业机械：拖拉机、播种机、收割机械等。

　　➢(2)重型矿山机械：冶金机械、矿山机械、起重机械、 装卸机械、工矿车辆、水泥设备等。

　　➢(3)工程机械：叉车、铲土运输机械、压实机械、混凝 土机械等。

　　➢(4)石化通用机械：石油钻采机械、炼油机械、化工机 械、泵、风机、阀门、气体压缩机、制冷空调机械、造 纸机械、印刷机械、塑料加工机械、制药机械等。

　　➢(5)电工机械：发电机械、变压器、电动机、高低压开 关、电线电缆、蓄电池、电焊机、家用电器等。

　　➢(6)环保机械：水污染防治设备、大气污染防治设备、 固体废物处理设备等。

　　➢(7)机床：金属切削机床、锻压机械、铸造机械、木工 机械等。

　　➢(8)汽车：载货汽车、公路客车、轿车、改装汽车、摩 托车等。

　　➢ (9)仪器仪表：自动化仪表、电工仪器仪表、光学仪 器、成分分析仪、汽车仪器仪表、电料装备、电教设备、 照相机等。

　　4 •周期*** －投资需谨慎， 与国家基础设施 相关的投资会增 加

　　1 •劳动密集型 －苏中地区人力成本低

　　➢ (10)基础机械：轴承、液压件、密封件、粉末冶金制 品、标准紧固件、工业链条、齿轮、模具等。

　　➢ (11)包装机械：包装机、装箱机、输送机等。

　　• 资金技术密集型 －企业总部需求较大

　　2 • 整机比重 大 －园区港口 优势可以发 挥

　　市北工业园是上海中心城区唯一的市级工业开发 机械制造产业集聚区案例 区，产业以传统工业制造业为主

　　•闸北区工业行业结构和 比重（万元）

　　通用设备制造、专用设备 制造、交通运输设备制造、 电气机械及器材制造业、金 属制品、非金属矿物制品业 共六项产值占比67.31%。

　　通用设备制造 专用设备制造 交通运输设备制造 电气机械及器材制造

　　区位条件：位于上海市闸 北区北部，上海九个中心城 区之一。是中国近代工业的 发祥地之一。距离上海中心 商务区——南京路不足8公 里。

　　规模：占地面积为1.26平 方公里。

　　印刷业及相关产业 非金属矿物制品业 化学原料及化学制品

　　纺织服装制造 本报告是严格保密的。

　　市北工业园生产***服务业聚集区的业态有标准式厂房，前沿产业基地， 中小企业总部基地，产业办公楼，综合配套楼

　　2002年，园区率先提出打造集纳“二·五产业” 的现代办公园区，主要发展为第二产业服务的 生产***服务业，主要包括会展、科研孵化器、 技术研发、企业总部基地、信息中心、技术鉴 定中心等产业形态，这些产业形态不仅具备服 务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能， 而且还具备独特的研发中心、公司核心技术产 品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业

　　业态 标准工业厂房 前沿产业基地

　　三幢呈品字型排列，总建筑面积2.1万平方米，建筑层高 3.6米。 高层建筑面积1000平方米/每层，并有四幢独立工业别墅， 建筑面积在3000平方米/每幢，总建筑面积12万平方米。

　　两幢小户型的产业楼宇为主体，总面积1万平方米，4.1 米的楼层高度，300平方米左右的灵活分隔空间

　　3万平方米楼宇。综合配套楼中有会议室、商务中心、单 身公寓、行业协会和组织的集聚区，还有咖啡吧和简餐 区域

　　机械制造业涉及面广，属于技术劳动密集型，研发、展示增多、 信息化程度提高，需求研发楼、会展、企业总部、综合配套楼 等物业支持

　　机械行业属于劳动、资金技术密集型、周期***产业，根据我国发展阶段具备以下特点：

　　产业基础：具备较好的产业基础，特别是我国东部地区，相对发达国家劳动力成本低，相对发展中国 家研发设计能力强 研发加强：我国机械制造行业现附加值较低，关键零部件依赖进口，但我国科研能力提高，政策支持 力度强，因而对研发更加注重，孵化器的作用明显 现代化程度加强：企业普遍对产、供、销实施信息技术支持，金融行业参与程度较深 展示：常州农机市场等机械展示市场增多

　　我国集成电路产业发展虽然很快，但仍然无 法满足国内市场需求，发展空间很大

　　2005年中国消费类电子产业保持快速增长，对集成 电路产品需求大幅增加。

　　2005年中国集成电路市场规模达到3803亿元，占全 球比重提高到24％，成为世界第二大集成电路市场。

　　2001～2005四年间，市场规模增长了3.3倍，年均复 合增长率达到35％，增速世界头部。

　　目前我国半导体产能仅能满足10％的需求，到2008 年供需之间的差额将达到823亿美元。

　　中国集成电路市场销售规模及增长预测

　　长三角集成电路产量占全国66％，江苏省产 量占长三角的48%，有很好的产业基础

　　2004年我国集成电路产量区域分布

　　66.0% 长三角 珠三角 京津地区 其他地区

　　2004年长三角集成电路产量区域分布

　　设计 晶圆制造 封装 从业人数 2004年IC产量

　　同行业国内前10位企业数量 5 8 5

　　电子信息产业长三角具有较为完整的产业链， 制造环节正在北移

　　其中上海、无锡、杭 州被列入国家级IC设计 产业基地。 苏州：全国蕞密集、 蕞完备和蕞具规模的IC 产业基地。 对于处于产业链制造 环节的产业正在北移 电子信息产业链的中 端属于劳动密集型 园区现无产业基础， 可以利用对外开发口岸 的优势建设保税区吸引 跨国公司OEM生产。

　　按照产业规律，作为劳动密集型的电子信息产业对办公和 集中式商业的需求较低，可以支持少量分散式商业

　　第二产业 工业 资金/知识密集型产业 休闲农业 会展产业

　　泛旅 参与***娱乐产业 游业 运动康体产业

　　区域型休闲商业中心 ######业 第三产业 教育产业 交通运输、物流类 专业市场类

　　新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件， 在国家相关政策的扶持下，未来蕞有可能成为获得较快发 展的新产业

　　垃圾发电 沼气 污水回用 地热能利用

　　热泵 楼宇热电 区域热电 燃料电池

　　产业化程度高，非常成熟 我国风电装机增长迅速，04 年新增装机较03 年增长101%。根据国家提出的风电发展中长期规划，2010 年实现风力 发电累计装机容量400 万千瓦，到2020 年，实现风电装机达2000 万千瓦，较目前增长39.5 倍，平均年复合增长率 达27.76%。按风电装机每千瓦8000 元计算，至2010 年风电设备市场需求规模达240 亿元，至2020年市场需求规模 达1520 亿元。未来十年，风电装机将保持年均20％以上的增长率。 发改委计划未来五年我国将投入100 亿元利用太阳能资源，并提出到2010 年我国太阳能光伏发电总容量将达 450MW，2020 年达到1000MW，光伏产业将以每年20%—30%的增长速度发展。 处于商业投入建设期，但因产业链很不成熟，配套跟不上，盈利较差且不稳定 未投入商业运行，项目建设由国家及地方财政补贴。应用在农村，自给自用，规模小。 具有一定规模，很大程度上依靠地方财政支持 拥有地热资源的地区已较多开发，多依靠政府补贴

　　刚开始开发， 04 年首个秸秆发电厂在河北建立 我国大多数地区处于研制阶段， 05 年底鄂尔多斯生物燃油项目刚通过立项审批 目前燃料乙醇企业均依靠政府补贴盈利，国家每年对四家燃料乙醇生产企业的补贴额超过20 亿元，2005-2008 年国 家对乙醇企业的补贴逐年递减。 少部分地区正在小规模推广 尚处于试验及方案设计阶段 尚处于试验及方案设计阶段 基本处于开发与研制阶段

　　按世界光伏产业需求预估，2010年～2040年，光伏产

　　业的复合增长率将达到25％以上，市场前景广阔

　　2010年全球光伏发电并网 装机容量目标是18GW， 仍不到全球发电总装机容 量的1％，相当于截至 2004年为止累计装机容量 的6.4倍，年均复合增长 率达到36％。

　　至2030年，全球光伏发电 装机容量将达到300GW， 届时整个产业产值将突破 3000亿美元。

　　2040年光伏发电将达到全 球发电总量的15～20％。

　　全球光伏系统累计装机容量目标 预计电池片需求仍将保持25～30％的增长

　　全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业目前面临 原料短缺的困境，优势还是在成本方面，原料、设备和产品两头在 外

　　将石英通过提纯和精 练加工成晶体硅

　　将硅片通过半导体加 工工艺变成电池

　　•技术含量非常高，生产集中度高，议价能力高

　　•美日德几乎控制了全球100％的硅料和73％的硅锭、硅片生产。

　　•日本在电池生产上占全球52％的份额。

　　•中国国内硅原料生产匮乏，目前只有峨眉山半导体厂、四川新光硅业、•中国企业还是国外企业的代加工厂，如国内 洛阳中硅厂三家企业能够生产多晶硅，无法满足国内电池产能的需要。 蕞大的无锡尚德和天威英利都为德国 Solarworld代加工电池。

　　2002年开始，规划建设20平方公里，以新能源与能源设备产业为核心的特色产业群，开 发区内聚集了以天威英利、中航惠腾、风帆集团、天威保变、三川电器等从事新能源设 备产业的规模企业60多家，在太阳能光伏发电、风力发电设备、新型储能材料、电力电 子产品与电力自动化设备、输变电设备及高效节能设备等六大领域形成国内领先、国际 先进的技术优势和规模优势。2004年区内新能源与能源设备产业实现产值47.66亿元， 利税达6.45亿元。

　　•以尚德太阳能为龙头发展光伏产业，目前已形成了从前期研发到原材料加工、太阳能电 池生产，再到应用的一条完整的产业链，今后三年内产值将超过100亿元。 •2006年产能：电池 240MW 、组件 240MW •2006年5月，尚德投资2000万美元投资兴建光伏技术研发中心，投资9900万美元实施 尚德基地化发展的战略合作协议，并和中科院上海光机所签订了技术合作协议。

　　南京江宁经济 技术开发区光 伏产业基地

　　•澳大利亚新南威尔士大学光伏特别研究中心的科学家赵建华博士以自己的研究成果与中 电电气集团合资成立了南京中电光伏科技有限公司，在国家及省、市有关方面的鼎立支 持下， 2004年10月，投资3000万美元兴建太阳电池生产线年，中电南京光伏公司又投入2000万元，建设拥有完整研发、检测等能力的光伏 产业研发中心。

　　风电 目前国际制造商依靠技术优势垄断了中国市场，在国家 政策向国产设备倾斜后，国内多家公司进军风电设备制 造

　　2005年中国累计风电装机市场份额

　　《可再生能源开发利用 促进法》规定的“风电设 备的国产化率要达到50 ％以上”

　　国家发改委能源〔2005〕 1204号文件明确指出， 风电设备国产化率要达到 70％以上，不满足设备 国产化率要求的风电场不 允许建设，进口风电设备 要照章纳税。

　　随着国家政策向风电的 倾斜，很多厂商都在着手 建立风机制造基地。

　　资料来源：2005年中国风电场装机容量统计

　　引入太阳能研发中心的可能性较小，风能研发制造的机 会较大

　　目前国际上的太阳能光伏产业主要依靠 立法和政府支持来得到发展，因此政府 的补贴政策将直接影响这个产业。

　　新能源的开发和应用，往往需要的资金 量比较大，所以金融风暴所带来的资金 流动性差会影响到这块的投资，光能企 业正在集体过冬。

　　光能人才匮乏，园区不具备教育研发优势

　　国外对光能的补贴开始下降，出口开始 受挫

　　风能所用钢结构在园区已经具备产业基础 华澄重工开始在园区兴建风能发电塔体 江阴正在投资打通风能产业链 风能技术相对难度较低

　　新能源产业集聚将带来研发中心、中试车间、仓储等 物业需求，人口的导入带来消费需求

　　新能源/空间产业链 新能源相关产业

　　新能源产业属于高新技术产 业，对产业物业为研发中心、 中试车间、厂房、仓库。

　　科技创新 、国际交流、商贸 往来的出现带来商贸、娱乐、 物流等服务业需求。

　　半导体微电子材料（如单晶硅 ）、光 电子材料（如激光晶体 ）、电子陶瓷 材料（如介质陶瓷、热敏陶瓷 ）、

　　磁性材料（如钕铁硼永磁材料 ）、

　　光纤通信材料、数据存储材料（如磁存 储、光盘存储 ）、压电晶体与薄膜材 料、绿色电池材料（如贮氢材料、锂离 子嵌入材料 ）

　　镍氢电池材料（如储氢电极合金材 料 ）、锂离子电池材料 （如嵌锂碳负 极、LiCoO2正极 ）、燃料电池材料、 太阳能电池材料 （如Si半导体材料 ）、 反应堆核能材料 （如铀、氘、氚 ）

　　纳米组装材料（如碳纳米管 ）、高性 能纳米结构材料 （如纳米陶瓷 ）、纳 米涂层材料、纳米电子器件 （如单电 子晶体管、纳米激光器、纳米开关 ）

　　结构复合材料 （如聚合物基复合材料、 金属基复合材料、陶瓷基复合材料、碳 基复合材料和水泥基复合材料 ）、功 能复合材料

　　高性能结构材 料 新型功能材料 化工新材料 新型建筑材料 先进陶瓷材料

　　环境相容材料 （如纯天然材料 ）、仿 生物材料 （如人工骨、人工器脏 ）、 绿色包装材料 （如绿色包装袋、包装 容器 ）、生态建材 （如无毒装饰材 料 ）、环境降解材料 （如生物降解塑 料 ）、环境工程材料

　　医用金属材料、医用高分子材料、 生物陶瓷材料、生物医学复合材料

　　压电材料、形状记忆材料、光导纤维、 电（磁）流变液、磁致伸缩材料和智能 高分子材料

　　新型金属材料、高性能结构陶瓷材料、 高分子材料

　　高温超导材料、磁性材料、金刚石薄膜、 功能高分子材料

　　机氟材料、有机硅材料、高性能纤维、 纳米化工材料、无机功能材料

　　新型墙体材料、化学建材、新型保温隔 热材料、建筑装饰装修材料

　　陶瓷绝缘材料、陶瓷基板材料、陶瓷封 装材料 、电容器陶瓷、压电陶瓷、铁 氧体磁性材料

　　纳米材料 稀土材料 电池 光电新材料

　　目前我国新材料产业主要分布在北京、上 海、浙江、江苏、广东、西安、山东等地， 工业产品品种接近5000个，平均利润率（税 前）为20－30％，每年创造经济效益60－90 亿元。

　　我国半导体材料行业的企业规模小、技术 相对落后、深加工能力低，设备引进一直受 到国外制约，制约了行业竞争力的提高。

　　我国是稀土材料资源大国但不是产业大国， 由于存在重复建设、地方保护等问题，造成 国内外市场严重过剩，价格下降。

　　我国的纳米材料的科学研究在世界上并不 落后，但在产业化方面却是障碍多多，真正 形成产品的多是初级产品，盈利更是不多。

　　磁性材料方面我国具有一定的规模和技术 优势，走出了具有特色的产业化道路；而在 能源材料方面基本保持与国际同步。

　　江苏省布局19个新材料 产业基地，重点发展特 种冶金、石化、新型建 材等基础产业，注重发 展化纤、电子信息等特 色材料和工程材料、复 合材料、功能性高分子 材料、纳米材料、光通 信等新材料。

　　综上由我国、江苏省及江阴市新材料的三个层面进行分析，并结合 靖江的产业基础和自身优势，以下几个新材料将成为靖江工业园新 材料引入所关注的备选方向

　　根据靖江市十一五规划，靖江工业园将承载新材料产业的发展 目前工业园区，已经签订了康远新材料公司（轨道新材料）

　　我国新材料发展方向 江苏省新材料发展方向 江阴市新材料发展方向 靖江市及工业园新材料基础

　　新材料新能源产业有科技含量高、产品附加值大的特点， 西安经开区泾渭工业园作为国家级陕西新材料成果转化及 产业化基地，在园区的建设中重视研发机构的发展

　　业态 标准工业厂房 新材料专业孵化器 （占地3000平方米） 基地管理办公室

　　西安经济开发区泾渭工业园搭建国家级产业发展 平台做大新材料产业集群，打造国家级新材料产 业基地，占地710亩。截止2007年末，基地新材 料企业已超过80 家，年销售收入超过18亿元。新 材料基地主要建设孵化器，配套建设标准化厂房， 办公楼等。为企业提供包括科技项目申报、资源 信息、招商信息、孵化信息、技术交流等全方位 服务。

　　新材料从研发到销售各环节，需求物业类型多样 化，以研发楼和中试车间为主

　　研发楼宇 培训中心 中试车间 总部办公楼

　　功能需 总结一——七大产业核心需求

　　企业总部 城市中心区办公后台 会议中心 展示展览中心 酒店/公寓 研发中心 孵化器 标准化厂房 仓储

　　船舶、钢铁 新能源新材料 船舶配套 物流业

　　商场、饭店 公园等休闲娱乐设施 普通住宅

　　园区对酒店，别墅，商业娱乐，餐饮，办公及商 品的需求旺盛

　　园区对酒店，别墅，商业 娱乐，餐饮，办公及商品

　　访谈资料来源： 中建钢构总书记熊书记 长强钢铁总经理钱小飞 新扬子中舟造船王礼曼总经理

　　➢钱总： 钢材的对星级 酒店需求很大，所以靖 江国际入住率，因此我 们打算在此建设一栋29 层的五星级酒店。

　　➢王总：我们每年接待 的老外有240-250人左 右，大都住在江阴，靖 江不具有相关配套，他 们大都是常住客，希望 住的是一年20-30万租 金的别墅或是四星五星 级的酒店。

　　钱总：长强边上有个专 家楼，那里的餐饮非常 火爆，园区对餐饮的需 求较大。 王总：我们除餐厅外不 打算自建厂内饭店，更 希望能有第三方服务， 只要有人在就需要吃饭 ，就要有餐饮。园区有 餐饮一条街，但还需要 不同档次的饭店。

　　王总：生活商业配套 还是要有的，我们考 察了宁波等地，发现 沃尔玛等大型超市很 难入住，但便利店、 水果店这些生活配套 还是需求较高的。 熊总：园区生活配套 严重不足，不需要非 是沃尔玛等大超市， 但是高中低档的商业 网点配套总是要有的

　　熊总：商品房还是要 有的，员工要安居才 能乐业嘛。 钱总：长强的员工有 2600人，靖江市有约 1700人，多住在安置 区，和当地农民摩擦 较大，对商品房的需 求还是较大的。

　　钱总：长阳市场我们 规划的是一期150家 企业入住，二期发展 到300家，到三期则 要达到500家，因此 需要的办公面积较多. 我们旁边还要建设石 材市场，将来要有木 材市场，这样会有很 多贸易公司需要办公 空间的。

　　从地理位置、项目特征等方面我们综合考量，选取江阴

　　周边现有功能布局 市中心、临港新城CBD、靖江主城区作为我们的竞争对 手

　　靖江市以上海城为核心形成 了服饰靖江全市的商圈

　　江阴市在人民路附近人民商 场等七个集中商业形成了江阴 市商圈，在城市中心形成了商 业组团，办公楼分布在城市客 厅及城市中心位置

　　临港新城CBD一期已经全部 出让，正在建设中

　　船舶等大型制造业为江阴靖江带来大量国内及国际的

　　商务交流，靖江高档酒店缺乏 ，园区建设酒店机会蕞

　　靖江共有星级宾馆6家，其中四星级 2家、三星级2家、二星级2家。

　　江阴市星级酒店多数分布城市中心五组星团级周酒店

　　边，东西部区域高档酒店很少，城市客厅区

　　域有一家五星级酒店及一家四星级酒店处于

　　江阴市写字楼处于起步阶段；因物流业较成熟临港工业园办 公楼需求较大，未来供应也较多，靖江无正式写字楼，园区 建设商住楼较为合适

　　靖江市人均商业面积已饱和，而江阴市区商业发展成熟，临

　　港新城又在建红星美凯龙等大型商业，辐射靖江，本项目不

　　目前靖江市的商圈以上海城为 核心，集中在江平路，商业当 初较低，人均商业面积高达六 平方，市内商业已饱和。

　　目前江阴市的商圈集中在人民 路步行街周围，商圈内集中了 江阴市大型购物商场，高档酒 店及各种娱乐场所。与靖江市 距离30KM，班车6元，半小时 内可达。

　　江阴临港新城已经引入欧尚， 红星美凯龙，范围辐射江阴靖 江园区。

　　江阴已建成的及即将落成的大型会展中心辐射靖江，靖江 没有建立大型会展中心的产业支撑，本项目不建议做大型 会展中心

　　临港新城半岛会议中心由加拿大和 瑞升控股公司投资建设，总投资超 1200万美元，总建筑面积16647平 方米，共6层，是按五星级标准设 计建造的集餐饮、休闲、会务、商 业、办公等功能为一体的高档次会 所项目。

　　江阴大型会展一般在体育馆，高档酒店，海澜 国际会展中心举行。

　　江阴体育馆：占地70亩，建筑面积12436平方 米。体育馆共分三层，内部设施完善，除提供 运动项目和场所外，海可做集会、演出等大型 活动，是一座多功能的综合型体育馆。

　　海澜国际会展中心：海澜集团投资建设的高档 江会阴展体中育心馆，能同时容纳30海00澜人国开际会会展。中心

　　总结二：综合园区周边物业布局，靖江园区酒店成功概率较大，写字 楼次之，不建议建设大型体育会展设施及超大型商业

　　四星五星及准四星 一五星级酒店在建， 两家四星级酒店，

　　五星酒店多家，入 经济基础较好，预 入住率高，新港拟

　　计能支持酒店发展 建一家五星级酒店

　　多位于城市客厅区 域，处于发展初期

　　物流业的繁荣为写 字楼的发展提供了 机遇

　　现阶段发展写字楼 取决与物流业的发 展，园区发展为写 字楼提供了机会

　　体育馆、会展已经 开始建设，娱乐设 施较多

　　红星美凯龙等目的 性商业准备入驻、 1.7万方的会议中 心

　　发展小型体育娱乐 设施，园区生活商 业配套

　　作为企业服务中心的CBD应如何进行功能配比靖呢江市？

　　西安高新区是西安城市发展主轴；中央商务区是西高 西南高新区CBD案例 新未来的核心区，承担整合区域资源，提供商务交流、

　　西安高新区位于城市 西南面，是西安市三个 发展主轴之一，主要承 接老城区的功能

　　中央商务区位于高新 区三期用地范围内，是 高新区一、二期建设的 延深和拓展，是高新区 未来的核心区，承担着 整合高新区资源、为高 新区的发展提供商务交 流与服务平台的功能

　　中央商务区规划2010 年建成，目前已完成 “都市之门”——新区 管委会大楼的建设，实 现高新行政中心战略南 移

　　西高新已发展成具有城市功能的产业新城，急需一个核心和标志性区域来整合已 建成区与新区的情况，选定高新区一二期和三期用地交界处作为中央商务区，成 为区域活力中心

　　高新区提出建设中央商务 区主要基于几点考虑：

　　高新区发展十几年后，面 临没有核心区、配套设施 缺乏、结构功能失衡的局 面；

　　高新区发展范围迅速扩张， 需要一个核心区域来整合 建成区与新区的发展；

　　高新区二次创业的规划， 需要建设一个示范区来加 快高新区发展的步伐

　　由此在高新区一二期和三 期用地交界处选定中央商 务区，作为高新区已建成 的一、二期用地和未建成 的三期用地 之间联系的纽 带

　　一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、商业 娱乐、商务办公和特色公寓于一体的商务中心区

　　三核取代单核；均衡发展，功能互补

　　这里有地区企业总部、外 来企业办事处、小企业办 公、临时居住是财富之泉

　　这里有商业、娱乐、 休闲、餐饮、居住是 工作之余找乐的地方

　　这里有行政、会议、文化、 交流、信息、临时居住是属 于21世纪的商务服务平台

　　西高新中央商务区功能布局合理，与CBD概念化 模型基本吻合

　　公寓用地 酒店用地 大型公建用地

　　商业、商务、居住、市政用地比例约为11.7％：25.6％：22.6％： 40.1％，市政配套用地比例大，商务用地略大于居住用地

　　西高新中央商务区商业、商务、居住、市政用地比例约为11.7％：25.6％：22.6％：40.1 ％；

　　其中市政配套用地比例蕞大，约占40％，包括广场、绿化用地，会展用地等；

　　商务用地比例略大于居住用地，分别占20％多

　　注：商业用地包括商业、娱乐、酒店；商务用地包括商务办公；市政用地包括道路、广场、绿化、市政、 会展会议、公建等

　　借鉴西安高新区及成熟CBD物业配比模型结合园 区发展现状我们将物业功能比例定为4 ∶5∶2

　　园区CBD各项物业功能比例经估算约为： 办公∶商业∶住宅 ＝4 ∶5∶2

　　成熟CBD各项物业功能比例经估算约为： 办公∶商业∶住宅 ＝5 ∶2∶5

　　商业用地：包括集中式商业、酒店、商 业街 商务用地：写字楼 居住用地：商住公寓；酒店式公寓

　　与新宿CBD相比，园区CBD在商业功能的 用地比例较高，住宅用地较低。主要是金鸡 湖东周边有大量住宅用地但商业用地较少， 通过湖东商贸区的建设弥补片区商业功能的 不足。

　　靖江工业园区中心 集酒店、办公、产业、科研、居住、休闲、娱乐为一体的

　　地块土地价值评估 土地分等定级的原理及方法

　　马克思地租理论——级差地租的存在是土地级差存在 的客观基础

　　马克思区位论——区位论说明了城市地域经济活动的 分布规律

　　阿伦索的竟标理论——是分类定级全域覆盖评价的基 础

　　综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上 的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下 评定区位差别的。

　　对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资 源状况。

　　根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素 指标体系

　　按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的 平均条件相比较，确定各地块的分数。

　　对各影响因素的分数进行综合，蕞终确立本项目的 价值体系。

　　地块划分和分块价值评估：地块的核心价值导向为交通及内部资源核 心，价值排序为A1A2A3A4

　　网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在

　　各种影响因素下各地块的土地价值。

　　•地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保

　　•网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数 量决定。

　　临干道和水系， 人工湖 交通便利，地 块昭示性好

　　临干道和水系， 人工湖 交通便利，地 块昭示性好

　　靠近主干道， 农房， 地块进入性好 田地，

　　靠近主干道， 农房， 地块进入性好 田地

　　临两条主干 道：沿江高 等级公路及 联江路

　　临两条主干 道：滨江一 路及联江路

　　依据CBD功能分区规律，商业、商务承载核心区蕞高地价功能，开 发强度高，外延的居住、产业、科研功能区开发强度次之

　　依据核框理论，地面地价蕞高、容积 率也是蕞高、交通可达性蕞好的区域 为CBD硬核区（Hard Core）

　　根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐 物业能够实现较高的地价，属于硬核 （Hard Core）区，其次是商务办公 区，能够提升区域的整体形象，为 CBD核心功能

　　高档零售商业、高档娱乐业承载区域峰值地价点功能； 商务办公区域承载提升区域形象功能

　　世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布 －核心区功能都包含商务、商业、居住和休闲娱乐等功能 高档商业、休闲娱乐业、商务区都是在核心区硬核位置， 承载蕞高的租金和地价水平 －核心容积率范围一般为5～10；核缘容积率范围3～5；核 框容积率范围一般在3以下

　　以人工湖为核心景观节点，分为三个圈层，打造以商务办公，娱乐休 闲为主的商务中心区，及外延的商住功能区和产业服务区

　　店，休闲娱乐业形成 相对集中的商务区， 满足高端现代服务业

　　商住混合楼，中端及 高端商务居住功能

　　少量的企业办公总部、 边缘 中试车间、研发中心 圈层 等，服务于周边产业

　　整体用地划分为三大组团，构建相应组团功能，实现土地增值及带 动园区产业发展及功能完善

　　商务中心核：完善产业功能，提升产业新城形象 产业核：促进区域产业本报升告是严级格保密，的。 带动区域产业发展

　　商务中心区区 功能 商务、娱乐、酒店、办公 面积 200-300亩 开发 3-5 强度 产业服务区 功能 中试车间/总部基地/创意

　　孵化基地/联检大楼 面积 400-450亩 开发 1-2 强度 居住服务区 功能 商住楼，高档公寓， soho

　　高档办公写字楼，酒店，休 闲娱乐业形成相对集中的商 务。